Documents nécessaires pour vendre votre bien immobilier en Espagne

Numéro NIE, titre de propriété et documents juridiques essentiels

Pour toute transaction de vente en Espagne, un numéro NIE valide est obligatoire. Le notaire doit également disposer de l’acte de propriété (escritura de compraventa) avec lequel vous avez acquis le bien. Une nota simple récente du Registre foncier est également indispensable. Ce document indique le statut juridique du bien : identité du propriétaire, charges éventuelles et description officielle de la propriété. Bien que la nota simple n’ait pas de date d’expiration fixe, une version mise à jour est toujours exigée.

Un autre document essentiel est la fiche cadastrale (ficha catastral descriptiva y gráfica). Elle confirme la localisation, la référence cadastrale, les surfaces enregistrées et les caractéristiques du bien, permettant de vérifier la concordance avec la réalité physique.

Hypothèques et obligations financières

Si le bien a déjà été grevé d’une hypothèque, il faut vérifier si celle-ci figure toujours dans le registre. Il est fréquent que des hypothèques totalement remboursées apparaissent encore administrativement. Dans ce cas, une acte de mainlevée hypothécaire (cancelación registral de hipoteca) doit être établi. Si l’hypothèque est encore active, le remboursement est généralement géré directement chez le notaire : la banque fournit les documents nécessaires, le notaire retient le montant restant sur le prix de vente et procède à la radiation. Vos coordonnées bancaires et le numéro du prêt sont requis pour cette procédure.

Les impôts municipaux doivent également être à jour. Le notaire demandera les avis d’imposition et les justificatifs de paiement de l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ainsi que de la taxe des ordures ménagères. Légalement, le propriétaire au 1er janvier est responsable de l’IBI pour toute l’année, mais une répartition proportionnelle entre vendeur et acheteur est admise si les parties en conviennent.

Si le bien se trouve dans une copropriété, des documents supplémentaires sont nécessaires. Les acheteurs et leurs avocats demandent presque toujours les statuts de la communauté et les derniers procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires, car ils révèlent les règles internes, les travaux en cours et les éventuelles contributions extraordinaires. Il faut également fournir une attestation confirmant qu’il n’existe aucune dette envers la communauté.

Habitabilité, efficacité énergétique et documents techniques

Un certificat d’efficacité énergétique (CEE) valide est légalement obligatoire pour toute vente. Un technicien agréé évalue les performances énergétiques du bien, et sans ce certificat, l’acte de vente ne peut pas être signé chez le notaire.

Selon la communauté autonome, un certificat d’habitabilité ou de conformité peut également être requis. Ce document certifie que le logement respecte les normes d’habitabilité en vigueur et porte les appellations Licencia de Primera Ocupación, Licencia de Segunda Ocupación ou Cédula de Habitabilidad. Son obligation dépend de la réglementation régionale, voire municipale. Dans certaines régions, il est indispensable pour la vente ; dans d’autres, il est surtout demandé par les acheteurs, les notaires ou les banques.

Pour les bâtiments anciens ou les installations récemment rénovées, des documents techniques complémentaires peuvent être exigés : Inspection Technique du Bâtiment (ITE), certificat d’installation électrique (boletín eléctrico) ou certificat d’installation de gaz. Ils ne sont pas toujours obligatoires, mais sont souvent nécessaires pour garantir la sécurité et l’état général du bien.

Fournitures et aspects pratiques

Bien que non obligatoire légalement, il est utile de fournir les dernières factures d’eau, d’électricité et de gaz. Elles facilitent la vérification d’éventuels arriérés, la relève des compteurs et le transfert des contrats vers l’acheteur.

Si des meubles ou appareils électroménagers sont inclus dans la vente, un inventaire détaillé est fortement recommandé. Il évite les malentendus et précise clairement ce qui est inclus. Cet inventaire est souvent annexé au contrat de vente.

Procuration si vous ne pouvez pas être présent

Si vous ne pouvez pas assister personnellement à la signature de l’acte, vous pouvez accorder une procuration notariale (poder notarial) à un avocat ou une personne de confiance, qui pourra réaliser l’ensemble de la procédure en votre nom. Si la procuration est établie hors d’Espagne, une apostille et parfois une traduction assermentée peuvent être nécessaires.

Liste des documents:

Obligatoires ou habituellement exigés pour l’acte de vente

• Numéro NIE
• Acte de propriété (escritura de compraventa)
• Nota simple
• Fiche cadastrale
• Avis et justificatifs de paiement de l’IBI
• Certificat d’efficacité énergétique (CEE)
• Attestation d’absence de dettes envers la copropriété
• Documents hypothécaires ou acte de mainlevée, le cas échéant
• Certificat d’habitabilité / de conformité (selon les règles régionales)

Souvent demandés ou selon le bâtiment / la région

• Statuts de la communauté
• Derniers procès-verbaux de l’assemblée
• Inspection Technique du Bâtiment (ITE)
• Certificat d’installation électrique
• Certificat d’installation de gaz

Recommandés pour une transition transparente

• Dernières factures d’eau, d’électricité et de gaz
• Inventaire détaillé
• Procuration notariale en cas d’absence