Acheter et louer un bien immobilier en Espagne via une société : est-ce possible ?

Trois structures possibles : laquelle vous convient le mieux ?

En pratique, il existe trois options principales.

La première consiste en un achat direct sans établissement stable. La société étrangère acquiert le bien en son nom et le loue sans disposer de bureau ni de personnel en Espagne. Cette option est généralement adaptée à la location passive d’un ou de quelques biens.

La deuxième option est l’ouverture d’une succursale (sucursal) en Espagne. Celle-ci est inscrite au Registre du Commerce espagnol et est intéressante lorsque plusieurs biens sont gérés de manière active et professionnelle.

La troisième possibilité est la création d’une filiale espagnole, généralement une S.L. (Sociedad Limitada). Il s’agit de la structure la plus courante pour les investissements plus importants. C’est une société espagnole à responsabilité limitée avec sa propre comptabilité, ce qui offre plus de clarté et de sécurité juridique.

Le choix de la structure dépend du nombre de biens, du volume de l’investissement et du niveau d’implication souhaité. Chez NB-ESTATES, nous serons ravis de vous accompagner dans cette décision.

Étapes pratiques : de quoi avez-vous besoin ?

Pour qu’une société étrangère puisse acquérir un bien immobilier en Espagne, plusieurs démarches administratives sont nécessaires.

Vous devez disposer de la documentation appropriée, comme l’acte de constitution, les statuts et l’identification des administrateurs. Ces documents doivent être apostillés et traduits en espagnol par un traducteur assermenté.

En outre, la société doit obtenir un numéro d’identification fiscale espagnol (NIF – Número de Identificación Fiscal). La personne qui signe au nom de la société aura généralement besoin d’un NIE (Número de Identificación de Extranjero).

Pour les sociétés situées hors UE/EEE, la désignation d’un représentant fiscal est souvent requise. En pratique, cela est également recommandé pour de nombreuses sociétés européennes.

Enfin, en pratique, un compte bancaire espagnol est nécessaire pour le paiement des impôts, de l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) et des charges de copropriété. Les banques appliquent des contrôles stricts en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux.

Fiscalité à l’achat

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, différents impôts s’appliquent selon le type de bien.

Il convient également de prévoir les frais de notaire, d’enregistrement et les éventuels honoraires de conseil.

Mise en location via une société étrangère

Les revenus locatifs perçus par une société étrangère sont soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents en Espagne (IRNR – Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Il est important de prendre en compte le risque d’établissement stable. Si vous disposez de personnel ou d’un bureau en Espagne et que vous exercez une activité économique organisée, cela peut être considéré comme un établissement stable. Dans ce cas, les bénéfices sont imposés au taux général de l’impôt sur les sociétés (25%) et des obligations administratives supplémentaires s’appliquent.

En outre, la taxe foncière annuelle (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) doit être payée. Si le bien n’est pas loué, un revenu imputé doit généralement être déclaré.

Conclusion

Les sociétés étrangères peuvent acheter et louer des biens immobiliers en Espagne sans difficulté. Toutefois, la réussite de l’investissement dépend largement de la structure choisie, d’une bonne gestion administrative et du respect de toutes les obligations fiscales.

Chez NB-ESTATES, nous disposons d’une grande expérience dans l’accompagnement des investisseurs internationaux. Nous travaillons avec des notaires, fiscalistes et avocats spécialisés en Espagne afin de vous garantir un processus sûr et sans souci.