La location touristique fait depuis de nombreuses années partie intégrante du marché immobilier à Tenerife. De plus en plus de propriétaires louent leur logement (temporairement) à des touristes, tandis que de nombreux acheteurs tiennent également compte de cette possibilité lors de l’acquisition d’un bien. Cette évolution présente des avantages, mais engendre aussi des défis, tels qu’une pression accrue sur le marché du logement, une hausse des loyers et une diminution de l’offre de logements pour les résidents permanents.
Afin d’y répondre de manière plus adéquate, le gouvernement des Canaries a élaboré une nouvelle réglementation relative à la location touristique. Ces règles déterminent où, quand et sous quelles conditions un logement peut encore être loué à des fins touristiques.
Pour les propriétaires comme pour les acheteurs, il est donc essentiel de comprendre ce qui change exactement et quelles en sont les conséquences pratiques.
La location touristique est traitée différemment de l’habitation permanente
L’un des principes fondamentaux de la nouvelle loi est la distinction entre l’usage résidentiel et la location touristique. Lorsqu’un logement est utilisé pour la location touristique, la loi ne le considère plus comme une habitation ordinaire, mais comme une activité économique.
Cela signifie que :
- la location touristique peut être soumise à des règles différentes de celles applicables à l’habitation permanente ;
- les autorités peuvent encadrer ou limiter cette activité en fonction de la disponibilité des logements et de la qualité de vie ;
- la location touristique peut être restreinte ou exclue dans certaines zones.
Le droit de propriété demeure bien entendu intact, mais l’utilisation d’un logement à des fins touristiques peut être assortie de conditions supplémentaires lorsqu’il est nécessaire de préserver l’équilibre entre logement et tourisme.
Régulation locale : davantage de compétences pour les communes et les cabildos
La loi accorde une place centrale à la prise de décision au niveau local. Les communes et les conseils insulaires (cabildos) disposent de larges compétences pour :
- délimiter des zones où la location touristique n’est pas (ou n’est plus) autorisée ;
- définir des secteurs où aucune nouvelle location touristique ne peut être ajoutée (croissance zéro) ;
- suspendre la location touristique de manière temporaire ou structurelle dans les marchés du logement dits « tendus ».
Ces mesures peuvent également s’appliquer dans des quartiers résidentiels et pas uniquement dans les zones touristiques classiques.
Tous les logements ne sont plus éligibles (avec des chiffres concrets)
La loi introduit des critères clairs d’aptitude et de qualité pour les logements destinés à la location touristique.
Superficie minimale
En principe, un logement destiné à la location touristique doit disposer d’au moins 35 m² de surface utile.
Exception pour les logements de plus petite taille
Les logements à partir de 25 m² (la norme minimale d’habitabilité) ne peuvent être autorisés que s’ils disposent d’au moins une qualification supplémentaire, telle que :
- une place de parking privée sur la même parcelle ;
- une piscine privée ou collective ;
- des infrastructures sportives (salle de sport, tennis, padel, …) ;
- des installations de bien-être ou de santé ;
- un espace extérieur privé :
- zone urbaine : minimum 9 m² par couchage ;
- zone rurale : minimum 100 m² par couchage ;
- un point de recharge pour véhicules électriques.
Sans au moins un de ces éléments, la location touristique n’est pas autorisée.
Capacité et salles de bain
La loi lie directement les équipements au nombre de personnes accueillies :
- plus de 4 personnes → au moins 2 salles de bain complètes ;
- plus de 8 personnes → au moins 3 salles de bain complètes.
Autres exigences de qualité
En outre, chaque logement touristique doit impérativement respecter les règles en vigueur en matière de :
- sécurité et prévention incendie ;
- accessibilité ;
- limitation des nuisances sonores ;
- environnement et durabilité.
Ces exigences sont évaluées sur la base de la réglementation existante en matière de construction, d’urbanisme et de tourisme.
L’enregistrement reste obligatoire, mais ne constitue pas une garantie
Toute personne souhaitant louer un logement en tant que location touristique doit toujours le déclarer officiellement via une déclaration responsable (declaración responsable). Par cette déclaration, le propriétaire confirme que le logement respecte toutes les conditions légales requises.
Cet enregistrement :
- permet de démarrer l’activité de location ;
- ne fait pas l’objet d’une autorisation préalable ;
- peut faire l’objet de contrôles ultérieurs.
Concrètement, cela implique que :
- les informations fournies doivent être exactes et complètes ;
- les autorités peuvent effectuer des contrôles plus ciblés et réguliers ;
- l’enregistrement ne confère pas un droit permanent de louer.
Si un contrôle révèle que le logement ne répond plus aux conditions ou que la déclaration est incorrecte ou incomplète, la location touristique peut être immédiatement suspendue, éventuellement assortie de sanctions administratives.
Régime transitoire pour les propriétaires existants
La loi prévoit un régime transitoire pour les propriétaires qui exploitaient déjà leur logement de manière légale en tant que location touristique avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation. Ce régime vise à éviter des interruptions brutales, sans pour autant offrir une garantie illimitée.
À qui s’applique ce régime ?
Le régime transitoire s’applique aux logements qui :
- étaient exploités légalement comme locations touristiques avant l’entrée en vigueur de la loi ;
- étaient correctement enregistrés ;
- étaient effectivement et continuellement exploités.
Les logements qui étaient enregistrés mais qui n’ont pas été loués activement pendant une période prolongée peuvent être exclus de ce régime.
Régime spécifique complémentaire
Pour les logements déjà couverts par une déclaration responsable valable avant le 1er janvier 2024, la loi prévoit une possibilité supplémentaire permettant de prolonger les effets de cette déclaration, sous conditions strictes, jusqu’à un maximum de vingt ans, en contrepartie d’une compensation (notamment via la mise en location à long terme de logements neufs).
Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?
Les propriétaires relevant du régime transitoire peuvent, en principe, poursuivre leur activité touristique sans que les nouvelles règles ne s’appliquent automatiquement de manière rétroactive. La loi ne parle pas de droit acquis, mais du maintien d’une situation existante, pour autant que :
- le logement continue de respecter toutes les conditions de qualité, de sécurité et d’usage ;
- il n’existe aucune incompatibilité avec de nouveaux plans urbanistiques ou réglementations locales.
Aucune garantie absolue
Le régime transitoire :
- n’est ni automatique ni illimité ;
- ne protège pas contre de futures décisions urbanistiques ou d’aménagement du territoire ;
- reste soumis aux contrôles et à l’application de la réglementation.
Il évite une cessation immédiate, mais n’exclut pas que la location touristique puisse être restreinte ou interdite à plus long terme par des réglementations locales.
Aucune raison de s’inquiéter inutilement
Il est important de souligner que cette nouvelle réglementation n’a pas pour objectif de viser les propriétaires qui agissent correctement. La loi reconnaît que la location touristique est une réalité bien établie à Tenerife et que les propriétaires qui exploitent leur logement de manière légale, transparente et conforme aux règles ne peuvent être arbitrairement exclus.
Les propriétaires qui :
- sont correctement enregistrés ;
- respectent les normes de qualité et de sécurité en vigueur ;
- et gèrent leur logement touristique avec soin,
ne devraient pas rencontrer de difficultés immédiates du fait de la nouvelle réglementation.
L’accent est principalement mis sur l’orientation des développements futurs et la limitation d’une croissance incontrôlée. Les locations touristiques existantes et correctement exploitées restent, en principe, possibles, tout en demeurant soumises à la réglementation locale, aux contrôles et à d’éventuelles décisions urbanistiques futures.
Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs et les investisseurs ?
Pour les nouvelles acquisitions, le contexte évolue de manière fondamentale :
- la location touristique n’est plus automatique ;
- les plans locaux et le zonage sont déterminants ;
- des restrictions futures restent possibles.
Les investisseurs souhaitant louer à des fins touristiques ont tout intérêt à solliciter au préalable un conseil juridique et urbanistique. Rentabilité et réglementation sont plus étroitement liées que jamais.
Conclusion
La nouvelle réglementation montre clairement que la location touristique à Tenerife reste possible, mais dans des limites clairement définies. L’accent se déplace d’une croissance illimitée vers un équilibre entre tourisme, logement et qualité de vie.
Pour les propriétaires et les acheteurs, cela signifie avant tout : clarté, responsabilité et importance d’un accompagnement adéquat.
Source
Cet article est basé sur la législation officielle publiée au Boletín Oficial del Estado, référence BOE-A-2025-26358 – Ley de ordenación del uso turístico de viviendas en Canarias (23 décembre 2025).
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