Le marché immobilier espagnol reste particulièrement attractif pour les acheteurs étrangers. Pour beaucoup, il s’agit d’une résidence secondaire sur la côte ou à l’intérieur du pays, souvent associée à un investissement générant des revenus locatifs.
Les entrepreneurs qui possèdent déjà une société se demandent souvent s’il est possible – et intéressant – d’acheter un bien immobilier en Espagne via leur société.
La réponse dépend de l’objectif de l’achat, de l’utilisation prévue du bien et des implications fiscales en Espagne. Vous trouverez ci-dessous les éléments essentiels à prendre en compte.
1. Achat privé : généralement le choix le plus simple
Si vous achetez principalement pour un usage personnel – une résidence secondaire pour vous ou votre famille –, l’achat à titre privé est généralement l’option la plus logique et la plus simple.
En Espagne, vous payez les taxes habituelles lors de l’achat :
Taxe de transfert (ITP) sur les biens de revente. Le taux varie selon la communauté autonome, se situe généralement entre 6 % et 10 %, mais peut atteindre 12–13 % dans certaines régions (comme les Baléares) pour des biens de valeur élevée.
TVA (IVA) sur les constructions neuves. Le taux standard est de 10 %, auquel s’ajoute une taxe d’actes juridiques documentés (AJD – Actos Jurídicos Documentados), fixée régionalement et généralement entre 1 % et 1,5 %.
Après l’achat, chaque propriétaire paie l’impôt foncier local annuel (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Cet impôt est calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien, une estimation administrative établie par le Cadastre espagnol (Catastro Inmobiliario), dépendant du Ministère des Finances.
La valeur cadastrale tient compte de plusieurs facteurs, notamment :
- l’emplacement du bien,
- la superficie,
- l’usage ou la destination du bâtiment,
- l’ancienneté de la construction,
- la qualité de construction et les matériaux utilisés,
- l’infrastructure environnante,
- ainsi que le classement en zone urbaine ou rurale.
La valeur cadastrale est généralement inférieure à la valeur marchande (souvent 30 à 40 % de moins), mais il ne s’agit que d’un indicateur pratique, non d’un ratio légal.
En moyenne, l’IBI varie entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale, selon la commune.
Même si vous ne résidez pas en Espagne, vous y êtes imposable pour la détention d’un bien immobilier. L’Espagne prélève l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), même si le bien n’est pas loué. La déclaration se fait via le formulaire Modelo 210.
Pour en savoir plus sur le Modelo 210, consultez notre article précédent.
2. Achat via une société
Une société peut acquérir un bien immobilier en Espagne sans difficulté. Cela est courant pour les entreprises qui souhaitent louer le bien ou l’utiliser à des fins professionnelles (bureau, logement du personnel, investissement, etc.).
a. Identification et formalités
Plusieurs numéros d’identification sont obligatoires pour procéder à l’achat :
- Le représentant qui signe l’acte en Espagne doit disposer d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Découvrez ici comment obtenir un NIE.
- La société doit obtenir un NIF (Número de Identificación Fiscal). Ce numéro est obligatoire pour toute société étrangère qui réalise des actes juridiques ou fiscaux en Espagne.
Comment demander un NIF pour votre société
1. Quand votre société a-t-elle besoin d’un NIF ?
Le NIF est le numéro d’identification fiscale espagnol pour les sociétés. Votre société en a besoin dès qu’elle réalise une action ayant des conséquences fiscales, telles que :
- l’achat d’un bien immobilier,
- la signature d’un acte notarié,
- l’ouverture d’un compte bancaire espagnol,
- la perception de revenus locatifs,
- la présentation d’une déclaration fiscale (IRNR, par exemple).
Sans NIF, une société ne peut réaliser aucun acte juridique ou fiscal en Espagne.
2. Désignation d’un représentant légal
Votre société doit désigner un représentant habilité à agir en son nom en Espagne. Cette personne doit :
- disposer d’une pièce d’identité valide,
- souvent posséder un NIE,
- et, le cas échéant, être munie d’une procuration.
3. Documents nécessaires
Pour demander un NIF, votre société doit fournir des documents prouvant son existence légale :
- acte constitutif et statuts,
- extrait récent du registre du commerce,
- procuration (si le représentant n’est pas statutairement habilité),
- document d’identité du représentant.
Les documents étrangers doivent généralement :
- être légalisés par apostille,
- et comporter une traduction assermentée en espagnol.
* Une apostille rend un document officiel valable à l’international.
4. Dépôt du formulaire Modelo 036
Le NIF se demande via le formulaire Modelo 036.
Il peut être téléchargé ou rempli en ligne via le site de l’Agence fiscale espagnole : cliquez ici.
Chemin : Censos, NIF y domicilio fiscal → Censos → Modelo 036 y 037
Dans le formulaire, sélectionnez :
"Solicitud de asignación de NIF a entidad."
Le formulaire peut être déposé :
- en ligne via la Sede Electrónica, ou
- en personne dans un bureau de l’Agence fiscale.
Tous les documents légalisés doivent être fournis. En cas de pièce manquante, l’administration demandera un complément.
5. Attribution du NIF
Une fois la demande approuvée, votre société reçoit un numéro NIF officiel. Celui-ci est requis pour :
- les achats immobiliers notariés,
- les démarches bancaires,
- les déclarations fiscales,
- la facturation,
- la signature de contrats.
6. Obligations après l’obtention
Une fois attribué, votre société est enregistrée auprès de l’administration fiscale espagnole. Cela peut entraîner des obligations supplémentaires, comme :
- déclarer tout changement d’adresse, de statuts ou de représentant,
- présenter les déclarations IRNR en cas de détention immobilière,
- s’acquitter de la TVA si une activité économique est exercée.
b. Cadre fiscal
Le régime fiscal dépend du niveau de présence économique en Espagne :
Sans établissement stable
Si la société possède uniquement un bien immobilier sans bureau, personnel ou activité continue, elle est imposée en tant que non-résidente. Elle paie l’IRNR sur les revenus de source espagnole (par exemple, les loyers), via le Modelo 210.
Vous êtes considéré comme non-résident si vous passez moins de 183 jours par an en Espagne et si vos intérêts économiques principaux se trouvent dans un autre pays.
Le taux d’imposition est de 19 % pour les résidents UE/EEE et de 24 % pour les non-résidents hors UE/EEE.
Avec établissement stable
Lorsqu’une activité économique durable est exercée en Espagne (bureau de location, équipe locale, etc.), la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (Impuesto sobre Sociedades). Le taux général est de 25 %.
3. Quand une structure sociétaire est-elle intéressante ?
Acheter via une société n’est généralement utile que lorsqu’il existe une véritable activité d’exploitation ou d’investissement.
Avantages possibles :
- déduction de certains frais (assurance, entretien, amortissements),
- traitement des loyers comme revenus professionnels,
- transmission plus aisée des parts sociales que de l’immeuble lui-même.
Points d’attention :
- en cas d’usage privé par un dirigeant ou un actionnaire, un loyer de marché doit être appliqué,
- obligations déclaratives en Espagne et dans le pays d’origine,
- risque de double imposition lors de la vente ou des distributions de bénéfices.
Pour les personnes souhaitant uniquement une résidence secondaire à usage personnel, une structure sociétaire est rarement avantageuse fiscalement.
4. Étapes pratiques lors de l’achat
- Définir l’objectif de l’achat : résidence secondaire, investissement locatif, ou les deux.
- Vérifier les statuts de votre société : permettent-ils l’activité immobilière ?
- Demander à temps les numéros d’identification : NIE pour la personne physique, NIF pour la société.
- Faire réaliser une due diligence du bien : titres de propriété, dettes, permis, données cadastrales. Le département juridique de NB-ESTATES peut vous accompagner à chaque étape.
- Signer l’acte notarié (escritura) et inscrire la propriété au registre foncier (Registro de la Propiedad).
- Effectuer les déclarations fiscales obligatoires : IRNR (Modelo 210) ou impôt sur les sociétés.
5. Conclusion
Pour les particuliers étrangers souhaitant acheter une résidence secondaire en Espagne, l’achat à titre privé est en général la solution la plus simple et la plus transparente fiscalement.
Acheter via une société peut être intéressant lorsque le bien est loué, utilisé à des fins professionnelles ou intégré dans une stratégie d’investissement plus large. Dans ce cas, un conseil fiscal et juridique approfondi en Espagne et dans le pays d’origine est essentiel.
Comme les règles et taux varient selon les régions et peuvent évoluer chaque année, un accompagnement actualisé est indispensable. Faites toujours vérifier votre dossier par un conseiller spécialisé avant de signer l’acte notarié.
À propos de nous ☀️
Notre équipe accompagne ses clients de A à Z dans l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Avec des bureaux à Anvers, Knokke, Moraira et Tenerife, nous restons proches de nos clients, tant en Belgique qu’en Espagne.
Nos managers de région francophones vivent et travaillent sur place, connaissent parfaitement le marché local et suivent de près les évolutions du secteur. Ils maîtrisent chaque étape du processus d’achat en Espagne, y compris les démarches administratives telles que les demandes de NIE ou NIF.
Nous guidons nos clients étape par étape, afin qu’ils puissent réaliser leur achat – à titre privé ou via une société – en toute confiance et avec la bonne information sous le soleil espagnol.