De Spaanse vastgoedmarkt blijft ook voor nieuwbouw een populaire keuze voor buitenlandse kopers. Moderne constructies, actuele bouwnormen en een duidelijk wettelijk kader zorgen ervoor dat veel kopers bewust voor een nieuwbouwwoning kiezen.
Voor Belgische kopers kan het nuttig zijn om te weten dat ook in België een wettelijk kader bestaat dat de koper beschermt bij nieuwbouw. In België voorziet onder meer de wet Breyne in regels rond oplevering en aansprakelijkheid, waaronder de mogelijkheid om aannemers of verkopers gedurende tien jaar aansprakelijk te stellen voor ernstige gebreken die de stabiliteit of waterdichtheid van de woning aantasten.
In Spanje bestaat een vergelijkbaar wettelijk stelsel, maar met duidelijk onderscheiden garantietermijnen die gelden na de oplevering van de bouwwerken. Deze zijn vastgelegd in de Ley de Ordenación de la Edificación (LOE – Wet 38/1999) en maken integraal deel uit van het juridische kader rond nieuwbouw in Spanje.
In dit artikel lichten wij toe hoe deze wettelijke garanties zijn opgebouwd, vanaf welk moment zij lopen en hoe de aansprakelijkheid bij gebreken is geregeld.
1. De Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
De Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) regelt de verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid van de partijen die betrokken zijn bij het bouwproces. Hieronder vallen onder meer:
- de promotor (ontwikkelaar),
- de aannemer,
- de architect,
- de technisch architect (aparejador),
- en andere technische verantwoordelijken.
De wet is van toepassing op gebouwen die bestemd zijn voor bewoning en voorziet in wettelijke aansprakelijkheidstermijnen voor materiële schade door bouwgebreken. Deze termijnen zijn van openbare orde en kunnen niet contractueel worden uitgesloten of beperkt.
2. De drie wettelijke garantietermijnen
De LOE onderscheidt drie categorieën van gebreken. De aard en ernst van het gebrek bepalen welke garantietermijn van toepassing is.
a. Tien jaar – structurele gebreken
De termijn van tien jaar geldt voor gebreken die de mechanische weerstand en stabiliteit van het gebouw aantasten. Het gaat onder meer om schade aan funderingen, dragende muren, balken, kolommen en andere structurele elementen.
Voor deze risico’s voorziet de Spaanse wet in een systeem waarbij in veel gevallen een tienjarige verzekering (seguro decenal) wordt afgesloten door de promotor. Niet elk ernstig probleem wordt automatisch als structureel gebrek beschouwd; de beoordeling gebeurt steeds op basis van technische en juridische criteria.
b. Drie jaar – gebreken die de bewoonbaarheid aantasten
De driejarige termijn geldt voor gebreken die het normaal gebruik van de woning ernstig bemoeilijken, zonder dat de structurele veiligheid noodzakelijk in het gedrang komt.
- waterinsijpeling en vochtproblemen,
- lekkages,
- defecten aan elektrische, sanitaire of verwarmingsinstallaties,
- problemen met thermische of akoestische isolatie,
- ventilatieproblemen die het wooncomfort aantasten.
Of een concreet probleem onder deze categorie valt, hangt af van de ernst en de impact op de bewoonbaarheid van de woning.
c. Eén jaar – afwerkingsgebreken
Voor afwerkingsgebreken geldt een termijn van één jaar. Dit betreft zichtbare tekortkomingen in de uitvoering of afwerking, zoals slecht schilderwerk, loszittende tegels of problemen met deuren en ramen.
Normale slijtage of schade door gebruik valt niet onder deze garantie.
3. Wanneer starten de garantietermijnen?
De garantietermijnen starten niet bij de aankoop van de woning, maar bij de oplevering van de bouwwerken. Juridisch gebeurt dit via de acta de recepción, waarin de werken formeel worden aanvaard, al dan niet met voorbehoud.
Bij aankoop van een reeds opgeleverde nieuwbouwwoning kan dus een deel van de garantietermijnen reeds verstreken zijn. Bij doorverkoop binnen deze termijnen gaan de resterende rechten in principe mee over op de nieuwe eigenaar.
4. Aansprakelijkheid van de betrokken partijen
De LOE vertrekt van het principe dat aansprakelijkheid in eerste instantie wordt vastgesteld op basis van de concrete rol en verantwoordelijkheid van elke betrokken partij. Wanneer de oorzaak van het gebrek niet duidelijk kan worden toegeschreven aan één partij, kan sprake zijn van hoofdelijke aansprakelijkheid.
De promotor kan in elk geval tegenover de koper aansprakelijk worden gesteld voor materiële schade door bouwgebreken, zoals voorzien in de wet.
5. Verjaring en tijdig optreden
Naast de garantietermijnen geldt een verjaringstermijn van twee jaar om een rechtsvordering in te stellen. Deze termijn begint te lopen vanaf het moment waarop de schade zich voordoet of zich manifesteert.
Tijdige melding en correcte documentatie zijn daarom essentieel.
6. Praktische aandachtspunten voor kopers
- Bewaar alle documenten over oplevering, garanties en verzekeringen.
- Meld vastgestelde gebreken zo snel mogelijk en bij voorkeur schriftelijk.
- Laat bij twijfel technisch en juridisch advies inwinnen.
- Controleer bij aankoop van recente nieuwbouw welke termijnen reeds lopen.
7. Conclusie
De Spaanse bouwwetgeving voorziet in een duidelijk systeem van wettelijke bescherming bij nieuwbouw, met termijnen van één, drie en tien jaar vanaf de oplevering van de werken. Voor Belgische kopers sluit dit conceptueel aan bij wat men kent uit eigen land, al verschilt de praktische toepassing.
Een goed begrip van deze garantietermijnen en bijhorende documenten is essentieel bij aankoop en eventuele doorverkoop. Aangezien de beoordeling in de praktijk vaak technisch en juridisch complex is, blijft deskundige begeleiding aangewezen.
Over ons ☀️
Ons team begeleidt klanten van A tot Z bij de aankoop van vastgoed in Spanje. Met kantoren in Antwerpen, Knokke, Moraira en Tenerife staan wij dicht bij onze klanten, zowel in België als in Spanje.
Onze Nederlandstalige areamanagers wonen en werken ter plaatse, kennen de lokale markt door en door en volgen dagelijks de nieuwste ontwikkelingen. Ze weten waar de mooiste plekjes te vinden zijn en begeleiden u stap voor stap, zodat u met vertrouwen en kennis van zaken zelf de juiste keuze kunt maken voor uw woning onder de Spaanse zon.