De Canarische Eilanden hebben een mijlpaal bereikt in hun woon- en toerismebeleid. Op 12 november 2025 keurde het regionale parlement de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas goed: de allereerste wet die de verhuur van vakantiewoningen volledig regelt. Ze vervangt het vroegere Decreto 113/2015, dat jarenlang te weinig duidelijkheid bood in een snelgroeiende sector.
Volgens Miguel Ángel Rodríguez, algemeen directeur van Planning, Opleiding en Toerismebevordering, staat de visie van de nieuwe wet centraal:
Ook minister van Toerisme en Werkgelegenheid Jéssica de León benadrukte dat de wet een nieuw tijdperk van stedelijke planning en beheer inluidt, waarbij het recht op wonen van de 2,2 miljoen inwoners in balans moet worden gebracht met een economische activiteit die belangrijk is voor de eilanden, maar die ordelijk en evenwichtig moet worden ontwikkeld.
Waarom deze wet er kwam
De stijging van het aantal vakantiewoningen zorgde de afgelopen jaren voor spanning tussen de economische meerwaarde van toerisme en de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor de lokale bevolking. Vooral in toeristische gebieden nam de druk op de woonmarkt toe. Tegelijk hadden gemeenten onvoldoende instrumenten om toe te zien op een gezond evenwicht.
De nieuwe wet moet dat evenwicht herstellen. Ze biedt duidelijke spelregels en geeft lokale besturen eindelijk de mogelijkheid om een beleid op maat van hun gemeente te voeren. De overheid wil toeristische verhuur niet ontmoedigen, maar vooral zorgen voor duidelijkheid, transparantie en een goede balans.
De belangrijkste veranderingen
1. Gemeenten bepalen voortaan zelf waar vakantiewoningen worden toegelaten
Gemeenten krijgen nu de volledige bevoegdheid om te beslissen:
- waar vakantieverhuur wordt toegestaan
- hoeveel vakantiewoningen er per wijk of gebied mogelijk zijn
- onder welke voorwaarden verhuur kan plaatsvinden
Gemeenten krijgen hiermee de tools om te sturen en de flexibiliteit om rekening te houden met hun woonbehoeften, capaciteit, infrastructuur en leefbaarheid.
2. Tijdelijke stop van vijf jaar op nieuwe vakantiewoningen (moratorium)
Tot lokale plannen klaar zijn, geldt er een pauze van vijf jaar waarin geen nieuwe vakantiewoningen mogen worden toegestaan. Die tijdelijke stop, het zogenaamde moratorium, moet gemeenten de tijd en ruimte geven om hun nieuwe ruimtelijke plannen zorgvuldig en evenwichtig uit te werken.
Belangrijke nuance: zodra een gemeente haar nieuw plan klaar heeft en daarin zones aanduidt waar vakantieverhuur mag, kunnen daar opnieuw nieuwe aanvragen worden ingediend. De pauze geldt dus niet automatisch vijf jaar voor iedereen.
Gemeenten die sneller klaar zijn, kunnen dus ook sneller weer nieuwe projecten toelaten.
3. Bestaande eigenaars die al geregistreerd waren, blijven beschermd
De wet maakt uitdrukkelijk onderscheid tussen eigenaars die al correct geregistreerd waren en nieuwe aanvragen.
Eigenaars die al correct geregistreerd waren onder het oude decreet, mogen gewoon blijven verhuren. Voor hen verandert er dus weinig. De overheid vraagt wel om verhuuractiviteiten correct geregistreerd te blijven aangeven, de bestaande regels te blijven volgen en nieuwe gemeentelijke regels op te volgen zodra die er zijn.
Belangrijk is dus:
- blijf je activiteiten aangeven
- houd de nodige documentatie in orde
- volg lokale regels op zodra die gepubliceerd worden
4. 90 procent wonen, 10 procent vakantieverhuur
Een van de meest concrete maatregelen is dat woongebieden hoofdzakelijk woongebieden moeten blijven:
- minstens 90 procent van de woningen moet residentieel blijven
- maximaal 10 procent mag gebruikt worden voor vakantieverhuur
Gemeenten hebben zes maanden om een eigen inspectie- en controleplan op te stellen om dit te kunnen handhaven. Het doel is duidelijk: vermijden dat woonkernen worden overspoeld door toeristisch gebruik.
5. Wie bezit de vakantiewoningen vandaag?
Uit officiële cijfers blijkt dat:
- 44,6 procent van de vakantiewoningen in handen is van lokale natuurlijke personen
- 55,3 procent van de woningen en 55,5 procent van het totale aantal toeristische plaatsen wordt beheerd door buitenlandse eigenaars of entiteiten
Deze cijfers verklaren waarom de overheid inzet op een evenwichtige markt die inwoners beschermt.
6. Nieuwe woningen pas na tien jaar verhuurbaar
Nieuwe woningen mogen pas tien jaar na de bouw worden gebruikt als vakantiewoning. De overheid wil hiermee vermijden dat volledige nieuwbouwprojecten rechtstreeks in de toeristische markt terechtkomen en daardoor minder woningen beschikbaar blijven voor bewoners. Het moet ervoor zorgen dat nieuwbouwprojecten eerst hun woonfunctie vervullen en niet meteen aan toeristen worden verhuurd.
7. VPO-woningen uitgesloten van toeristische verhuur
Woningen met een officieel beschermde status of sociale bestemming (VPO) mogen niet worden verhuurd aan toeristen. Deze zijn bedoeld om betaalbaar wonen te garanderen en mogen dus niet aan de woonmarkt onttrokken worden. Deze maatregel wordt sterk benadrukt als essentieel voor sociale bescherming en betaalbaarheid.
8. Geen volledige gebouwen meer vol vakantiewoningen
De overheid voert een verbod in op gebouwen waarin alle woningen als vakantiewoning worden gebruikt en die vaak in handen zijn van één enkele investeerder. Deze worden pseudohotels genoemd, omdat ze fungeren als hotels maar niet onder de hotelsector vallen.
Het verbod moet ervoor zorgen dat woongebouwen niet volledig verdwijnen uit de reguliere woningmarkt en om te vermijden dat hele buurten getransformeerd worden tot toeristische zones. Deze maatregel richt zich op grotere investeerders en niet op individuele eigenaars.
9. Meer handhaving en ondersteuning
Gemeenten moeten binnen zes maanden een inspectieplan opstellen om:
- illegale verhuur tegen te gaan
- overlast te beperken
- correcte verhuurders te beschermen
Indien nodig zal de regionale overheid een standaardverordening aanbieden, zodat gemeenten sneller tot uitvoering kunnen overgaan. De wet is gebaseerd op het principe dat ze ordent en reguleert, maar niet onnodig beperkt.
Wat betekent dit voor jou als eigenaar of investeerder?
Voor bestaande eigenaars verandert er weinig. Wie correct geregistreerd was, mag blijven verhuren.
Voor nieuwe projecten is vakantieverhuur voorlopig niet mogelijk totdat gemeenten hun nieuwe plannen publiceren.
Voor investeerders wordt de ligging van een woning belangrijker dan ooit. Vakantieverhuur blijft mogelijk, maar enkel in zones waar gemeenten dit expliciet toestaan.
Conclusie
De nieuwe wet voor vakantiewoningen op de Canarische Eilanden creëert een duidelijk, duurzaam en lokaal gestuurd kader. Ze beschermt de woonmarkt, versterkt de positie van gemeenten en zorgt ervoor dat vakantieverhuur beter aansluit bij de leefbaarheid van de eilanden.
Bestaande verhuurders blijven beschermd. Nieuwe projecten worden mogelijk zodra gemeenten hun nieuwe plannen klaar hebben. Met maatregelen zoals de 10-procentregel, de 10-jaarregel, de bescherming van VPO-woningen en het verbod op volledige gebouwen met vakantiewoningen, kiest de overheid voor balans en duurzame ontwikkeling.
De komende maanden zullen gemeenten hun concrete plannen opstellen. Eigenaars en investeerders volgen die evolutie dus best nauwgezet op.
Over ons ☀️
Ons team begeleidt klanten van A tot Z bij de aankoop van vastgoed in Spanje. Met kantoren in Antwerpen, Knokke, Moraira en Tenerife staan wij dicht bij onze klanten, zowel in België als in Spanje.
Onze Nederlandstalige areamanagers wonen en werken ter plaatse, kennen de lokale markt door en door en volgen dagelijks de nieuwste ontwikkelingen. Ze weten waar de mooiste plekjes te vinden zijn en begeleiden u stap voor stap, zodat u met vertrouwen en kennis van zaken zelf de juiste keuze kunt maken voor uw woning onder de Spaanse zon.