El alquiler vacacional lleva años siendo una parte importante del mercado inmobiliario en Tenerife. Cada vez más propietarios alquilan su vivienda de forma temporal a turistas, mientras que muchos compradores también tienen en cuenta esta posibilidad al adquirir una propiedad. Esta evolución tiene ventajas, pero también genera desafíos, como una mayor presión sobre el mercado residencial, el aumento de los precios del alquiler y una menor disponibilidad de viviendas para residentes.
Con el objetivo de dar una mejor respuesta a esta situación, el Gobierno de Canarias ha desarrollado una nueva normativa sobre el alquiler vacacional. Estas reglas determinan dónde, cuándo y bajo qué condiciones una vivienda puede destinarse al alquiler turístico.
Para propietarios y compradores, resulta por tanto fundamental comprender qué cambia exactamente y qué implicaciones tiene esto en la práctica.
El alquiler vacacional se trata de forma distinta a la vivienda habitual
Uno de los principios fundamentales de la nueva ley es la distinción entre vivir en una vivienda y destinarla al alquiler turístico. Cuando una vivienda se utiliza para alquiler vacacional, la ley ya no la considera como vivienda habitual, sino como una actividad económica.
Esto significa que:
- el alquiler vacacional puede estar sujeto a normas distintas a las de la vivienda permanente;
- las administraciones pueden regular o limitar esta actividad en función de la disponibilidad de vivienda y la convivencia;
- el alquiler vacacional puede restringirse o excluirse en determinadas zonas.
El derecho de propiedad se mantiene, pero el uso de una vivienda para alquiler turístico puede estar sujeto a condiciones adicionales cuando sea necesario para preservar el equilibrio entre vivienda y turismo.
Regulación local: más competencias para ayuntamientos y cabildos
La ley hace un fuerte énfasis en la toma de decisiones a nivel local. Los ayuntamientos y los cabildos insulares disponen de amplias competencias para:
- delimitar zonas donde el alquiler vacacional no esté (o deje de estar) permitido;
- establecer áreas donde no puedan incorporarse nuevas viviendas vacacionales (crecimiento cero);
- suspender el alquiler vacacional de forma temporal o estructural en los denominados mercados residenciales tensionados.
Estas medidas también pueden aplicarse en zonas residenciales y no únicamente en áreas turísticas tradicionales.
No todas las viviendas siguen siendo aptas (con cifras concretas)
La ley introduce criterios claros de idoneidad y calidad para las viviendas destinadas al alquiler vacacional.
Superficie mínima
Una vivienda vacacional debe disponer, como norma general, de al menos 35 m² de superficie útil.
Excepción para viviendas de menor tamaño
Las viviendas a partir de 25 m² (la norma mínima de habitabilidad) solo pueden autorizarse cuando cuenten con al menos una cualificación adicional, como por ejemplo:
- una plaza de aparcamiento privada en la misma parcela;
- una piscina privada o comunitaria;
- infraestructuras deportivas (gimnasio, tenis, pádel, …);
- instalaciones de bienestar o de salud;
- espacio exterior privado:
- zona urbana: mínimo 9 m² por plaza;
- zona rural: mínimo 100 m² por plaza;
- un punto de recarga para vehículos eléctricos.
Sin al menos uno de estos elementos, el alquiler turístico no está permitido.
Capacidad y baños
La ley vincula directamente el número de instalaciones al número de huéspedes:
- más de 4 personas → mínimo 2 baños completos;
- más de 8 personas → mínimo 3 baños completos.
Otros requisitos de calidad
Además, toda vivienda vacacional debe cumplir con la normativa vigente en materia de:
- seguridad y prevención de incendios;
- accesibilidad;
- limitación de ruidos;
- medio ambiente y sostenibilidad.
Estos requisitos se evalúan conforme a la normativa urbanística, edificatoria y turística aplicable.
La inscripción sigue siendo necesaria, pero no constituye una garantía
Quien desee alquilar una vivienda como vivienda vacacional debe seguir presentando una declaración responsable. Mediante esta declaración, el propietario confirma que la vivienda cumple todos los requisitos legales para su explotación turística.
Esta inscripción:
- permite iniciar la actividad de alquiler;
- no está sujeta a una aprobación previa por parte de la administración;
- puede ser objeto de controles posteriores.
En la práctica, esto significa que:
- la información facilitada debe ser correcta y completa;
- las administraciones pueden realizar controles más específicos y periódicos;
- la inscripción no otorga un derecho permanente a seguir alquilando.
Si en una inspección se constata que la vivienda ya no cumple los requisitos, o que la declaración es incorrecta o incompleta, el alquiler vacacional puede ser suspendido de forma inmediata, pudiendo dar lugar a sanciones administrativas.
Régimen transitorio para propietarios existentes
La ley establece un régimen transitorio para los propietarios que ya explotaban su vivienda como alquiler vacacional de forma legal antes de la entrada en vigor de la nueva normativa. Este régimen pretende evitar ceses abruptos de la actividad, pero no ofrece una garantía ilimitada.
¿A quién se aplica este régimen?
El régimen transitorio se aplica a viviendas que:
- se explotaban legalmente como viviendas vacacionales antes de la entrada en vigor de la ley;
- estaban correctamente inscritas;
- y se explotaban de forma efectiva e ininterrumpida.
Las viviendas que estaban inscritas pero no se alquilaron de forma activa durante un periodo prolongado pueden quedar excluidas de este régimen.
Régimen específico adicional
Para las viviendas que ya estaban amparadas por una declaración responsable válida antes del 1 de enero de 2024, la ley prevé una posibilidad adicional, mediante la cual los efectos de dicha declaración pueden prorrogarse, bajo condiciones estrictas, hasta un máximo de veinte años, a cambio de una compensación (entre otras, mediante el alquiler de viviendas de nueva construcción para uso residencial).
¿Qué implica esto en la práctica?
Los propietarios que se acogen al régimen transitorio pueden, en principio, continuar con su actividad turística sin que las nuevas normas se apliquen automáticamente con carácter retroactivo. La ley no reconoce un derecho adquirido, sino el mantenimiento de una situación existente, siempre que:
- la vivienda siga cumpliendo todos los requisitos de calidad, seguridad y uso;
- y no exista incompatibilidad con nuevos planes urbanísticos o normativas locales.
No existe una garantía absoluta
El régimen transitorio:
- no es automático ni ilimitado;
- no protege frente a futuras decisiones urbanísticas o de ordenación del territorio;
- sigue estando sujeto a controles e inspecciones.
Este régimen evita una suspensión inmediata, pero no excluye que el alquiler vacacional pueda verse limitado o incluso prohibido en el futuro en función de la normativa local.
No hay motivo para una preocupación innecesaria
Es importante subrayar que esta nueva normativa no está pensada para penalizar a los propietarios que actúan correctamente. La ley reconoce que el alquiler vacacional es una realidad consolidada en Tenerife y que los propietarios que explotan su vivienda de forma legal, transparente y conforme a la normativa no deben ser excluidos de manera arbitraria.
Quienes actualmente:
- están correctamente inscritos;
- cumplen con los requisitos de calidad y seguridad;
- y gestionan su vivienda vacacional de forma diligente,
no deberían experimentar problemas inmediatos como consecuencia de la nueva normativa.
El foco se sitúa principalmente en orientar el desarrollo futuro y limitar el crecimiento descontrolado. Las viviendas vacacionales existentes y correctamente explotadas siguen siendo, en principio, posibles, aunque permanecen sujetas a la normativa local, a controles y a eventuales decisiones urbanísticas futuras.
¿Qué significa esto para compradores e inversores?
Para nuevas adquisiciones, el contexto cambia de forma significativa:
- el alquiler vacacional deja de ser algo automático;
- los planes locales y la zonificación resultan determinantes;
- siguen siendo posibles restricciones futuras.
Quien invierta con el objetivo de alquilar de forma turística debería recabar previamente asesoramiento jurídico y urbanístico. Rentabilidad y normativa están hoy más estrechamente vinculadas que nunca.
Conclusión
La nueva normativa deja claro que el alquiler vacacional en Tenerife sigue siendo posible, pero dentro de límites claros y bien definidos. El enfoque se desplaza del crecimiento ilimitado hacia un equilibrio entre turismo, vivienda y calidad de vida.
Para propietarios y compradores, esto se traduce sobre todo en claridad, responsabilidad y la importancia de una correcta orientación.
Fuente
Este artículo se basa en la legislación oficial publicada en el Boletín Oficial del Estado, referencia BOE-A-2025-26358 – Ley de ordenación del uso turístico de viviendas en Canarias (23 de diciembre de 2025).
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