Envisagez-vous d’acheter votre appartement ou villa en Espagne non pas à votre nom, mais par l’intermédiaire d’une société (Sociedad Limitada, ou SL) ?
L’idée semble séduisante : vous bénéficiez d’une responsabilité limitée, vous pouvez déduire certaines charges et peut-être même réduire vos impôts.
Cependant, pour la plupart des acheteurs de résidences secondaires, ce n’est généralement pas l’option la plus judicieuse. Les autorités fiscales espagnoles considèrent rapidement une SL sans véritable activité économique comme une sociedad patrimonial. Et cette qualification entraîne d’importants inconvénients fiscaux.
Qu’est-ce qu’une Sociedad Limitada (SL) ?
Une Sociedad Limitada (SL) est l’équivalent espagnol d’une société à responsabilité limitée (BV/SRL).
- Les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leur apport.
- C’est la forme sociale la plus courante pour les petites et moyennes entreprises.
- Les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés (25%).
Pour les entrepreneurs, cela semble familier et rassurant. C’est pourquoi certains acheteurs étrangers envisagent d’acquérir leur bien immobilier en Espagne via une SL.
Quand une SL devient-elle une sociedad patrimonial ?
Selon la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS, art. 5), une société est considérée comme une sociedad patrimonial lorsque :
Plus de 50 % de ses actifs sont constitués de biens qui ne sont pas affectés à une activité économique.
Concrètement :
- Une SL qui détient uniquement un bien immobilier pour y habiter ou le louer sans personnel ni services complémentaires sera presque toujours qualifiée de sociedad patrimonial.
- Une SL qui investit principalement dans des actions ou des obligations est également incluse dans cette définition.
Il s’agit donc de la composition des actifs, et non du chiffre d’affaires.
Quelles sont les conséquences fiscales si votre SL est patrimoniale ?
- Impôt sur les sociétés
Le taux standard de 25 % continue de s’appliquer.
Cependant, les sociétés patrimoniales perdent l’accès à certains avantages fiscaux et taux réduits réservés aux entreprises actives.
- Charges et amortissements
Vous pouvez déduire les frais d’entretien, les intérêts et les amortissements.
Mais : lors de la revente, cela peut se retourner contre vous. Les amortissements réduisent la valeur comptable, ce qui augmente la plus-value imposable.
- Double imposition lors de la distribution des bénéfices
La société paie d’abord 25 % d’impôt sur les sociétés.
Lors de la distribution des dividendes aux associés, une imposition supplémentaire de 19 à 26 % s’applique (selon la résidence fiscale et les conventions internationales).
- Aucune exonération sur la vente de la résidence principale
L’exonération dont peuvent bénéficier les particuliers lors de la vente de leur résidence principale ne s’applique pas à une SL/SP.
- Contrôles renforcés de l’administration fiscale
L’administration fiscale espagnole surveille de près l’utilisation privée d’un bien détenu par une société, les prêts aux associés et autres « zones grises ». Les erreurs ou abus peuvent rapidement entraîner des redressements et des amendes.
Quels sont les avantages d’une SL immobilière ?
Malgré ces limitations, il existe quelques avantages :
- Responsabilité limitée : votre patrimoine privé est protégé.
- Structure et clarté : pratique si vous possédez plusieurs biens ou projets.
- Planification successorale : transférer des actions d’une SL peut être plus simple que transférer directement un bien immobilier.
Pourquoi une SL n’est-elle généralement pas une bonne idée pour une résidence secondaire ?
Pour la plupart des acheteurs de résidences secondaires – qui acquièrent généralement un ou deux biens – les inconvénients l’emportent sur les avantages.
- Vous payez souvent plus d’impôts en raison de la double imposition.
- Vous perdez certaines exonérations dont vous bénéficieriez en tant que particulier.
- Vous êtes soumis à des contrôles plus stricts et à davantage d’administratif.
En d’autres termes : si vous achetez un appartement ou une villa comme résidence secondaire ou pour la louer occasionnellement, un achat à titre privé est généralement la meilleure option.
Quand une sociedad patrimonial peut-elle malgré tout être intéressante ?
Pour de nombreux entrepreneurs néerlandais et belges, une structure sociétaire semble être un choix logique.
Dans leurs pays d’origine, il est courant de créer une BV/SRL pour y loger de l’immobilier. Cela permet de déduire des charges, de limiter les risques et parfois d’optimiser la fiscalité.
En Espagne, toutefois, l’administration fiscale adopte une approche plus stricte à l’égard des sociétés qui détiennent uniquement de l’immobilier, et celles-ci sont souvent classées comme sociedad patrimonial. Néanmoins, une SL immobilière peut avoir du sens dans certaines situations spécifiques :
- Les investisseurs possédant plusieurs biens locatifs qui souhaitent protéger leur patrimoine privé.
- Les entrepreneurs habitués à structurer leurs investissements via des sociétés, et qui acceptent la charge fiscale et administrative supplémentaire en échange d’une meilleure organisation et séparation des actifs.
- Les propriétaires orientés vers la succession ou la planification patrimoniale qui préfèrent transférer des actions plutôt que l’immeuble lui-même.
Il s’agit toutefois de cas exceptionnels. Pour l’acheteur type d’une résidence secondaire, les inconvénients dépassent généralement les avantages.
Conclusion
Pour la plupart des acheteurs de résidences secondaires en Espagne, une SL n’est pas un avantage fiscal mais plutôt un piège.
Si vous achetez un bien pour en profiter vous-même ou pour le louer occasionnellement, alors l’achat en votre nom propre est généralement plus simple, plus avantageux et plus sûr.
Seuls ceux qui développent un portefeuille immobilier plus important ou qui poursuivent une planification successorale spécifique peuvent bénéficier d’une sociedad patrimonial.
Notre conseil : faites-vous toujours accompagner de manière personnalisée par un avocat fiscaliste ou un gestor spécialisé avant de décider de créer une SL.