Een woning in Spanje geërfd? Dit moet u daarna regelen als Belg

De eerste stappen na een erfenis

Wanneer een woning in Spanje deel uitmaakt van een nalatenschap, moeten eerst verschillende administratieve formaliteiten worden vervuld voordat de eigendom officieel op naam van de erfgenaam of erfgenamen kan worden gezet.

Een internationale nalatenschap vraagt meestal iets meer voorbereiding dan een zuiver Belgische nalatenschap. Voor de afhandeling van een Spaanse erfenis zullen doorgaans verschillende documenten moeten worden voorgelegd. Denk daarbij onder meer aan:

• de overlijdensakte;
• een geldig identiteitsbewijs of paspoort;
• het testament of een verklaring van erfgenamen;
• documenten waaruit blijkt wie de erfgenamen zijn.

Afhankelijk van het dossier kunnen bijkomende documenten nodig zijn. Buitenlandse officiële documenten moeten in bepaalde gevallen bovendien worden voorzien van een apostille en, indien nodig, een beëdigde vertaling.

Welke documenten uiteindelijk vereist zijn, verschilt van dossier tot dossier. Het is daarom verstandig om vooraf na te gaan welke stukken voor uw specifieke situatie noodzakelijk zijn. Door deze stappen tijdig in orde te brengen, voorkomt u onnodige vertragingen of problemen later in het proces.

Heeft u een NIE-nummer nodig?

Wanneer u als Belg een woning in Spanje erft en nog geen NIE-nummer heeft, zal dit in de praktijk meestal een van de eerste administratieve stappen zijn.

Het Número de Identificación de Extranjero (NIE) is het persoonlijke identificatienummer voor buitenlanders die fiscale of administratieve handelingen in Spanje verrichten.

Het nummer wordt onder meer gebruikt voor:

• de afhandeling van de nalatenschap;
• de registratie van de woning;
• fiscale verplichtingen;
• verschillende administratieve procedures.

Wie nog geen NIE-nummer heeft, doet er goed aan dit tijdig in orde te brengen. Zo voorkomt u onnodige vertraging tijdens de verdere afhandeling van de nalatenschap.

Lees ook onze blog over het NIE-nummer in Spanje.

De nalatenschap moet correct worden afgehandeld

Voordat een woning officieel op naam van de erfgenaam of erfgenamen kan worden geregistreerd, moet eerst duidelijk zijn wie welke rechten in de woning verkrijgt.

Bij een nalatenschap met Spaans vastgoed speelt de notaris hierbij doorgaans een centrale rol. Zeker wanneer meerdere erfgenamen betrokken zijn, wordt de verdeling en toewijzing van de woning normaal gezien vastgelegd in een notariële erfakte.

Er bestaan uitzonderingen voor bepaalde eenvoudige situaties, maar in de praktijk verloopt de afhandeling van een Spaanse woning meestal via deze weg.

Pas nadat deze formaliteiten zijn vervuld, kan de eigendom correct worden geregistreerd.

Hou rekening met de Spaanse erfbelasting

Wanneer u een woning in Spanje erft, kan Spaanse erfbelasting verschuldigd zijn.

De uiteindelijke belasting hangt onder meer af van:

• de autonome regio waarin de woning ligt;
• de familiale band met de overledene;
• de waarde van de nalatenschap;
• eventuele regionale vrijstellingen of verminderingen.

Een belangrijk aandachtspunt is de termijn. De aangifte van de Spaanse erfbelasting moet in principe binnen zes maanden na het overlijden worden ingediend. Onder bepaalde voorwaarden kan tijdig een verlenging worden aangevraagd.

Naast de Spaanse erfbelasting kan, afhankelijk van uw situatie, ook Belgische erfbelasting verschuldigd zijn. Welke belastingen uiteindelijk van toepassing zijn, hangt onder meer af van de woonplaats van de overledene, de ligging van het vastgoed en de concrete omstandigheden van de nalatenschap.

Omdat de berekening van de erfbelasting sterk verschilt per situatie, behandelen we dit onderwerp niet uitgebreid in deze blog. Het is wel belangrijk om deze stap niet uit het oog te verliezen, aangezien een laattijdige aangifte aanleiding kan geven tot bijkomende kosten of interesten.

Lees hier meer in onze blog over erfbelasting bij vastgoed in Spanje.

Vergeet de plusvalía municipal niet

Naast de Spaanse erfbelasting kan ook de plusvalía municipal een rol spelen. Dit is een gemeentelijke belasting die verband houdt met de waardestijging van de grond waarop de woning zich bevindt en staat volledig los van de erfbelasting.

Of deze belasting verschuldigd is en hoe ze wordt berekend, hangt af van verschillende factoren, waaronder de gemeente waarin de woning gelegen is en de concrete omstandigheden van de nalatenschap. Omdat de regels lokaal kunnen verschillen, is het verstandig om ook dit tijdig te laten controleren.

Laat de woning correct registreren

Na de afhandeling van de nalatenschap moet de woning ook officieel op naam van de nieuwe eigenaar(s) worden geregistreerd.

Hierbij is het belangrijk om het onderscheid te kennen tussen twee Spaanse registers.

Het Registro de la Propiedad is het officiële eigendomsregister waarin onder meer wordt vastgelegd wie juridisch eigenaar is van een woning en welke geregistreerde rechten of lasten erop rusten.

Daarnaast bestaat ook het Catastro, dat voornamelijk administratieve en kadastrale gegevens van het vastgoed bevat.

Veel mensen denken dat beide registers hetzelfde zijn, maar dat klopt niet. Zeker wanneer u de woning later wilt verkopen, is het belangrijk dat de juridische en administratieve gegevens correct overeenstemmen.

Controleer meteen ook de woning zelf

Een geërfde woning brengt niet alleen rechten met zich mee, maar ook verplichtingen.

Controleer daarom zo snel mogelijk of er nog:

• een hypotheek of andere geregistreerde lasten op de woning rusten;
• achterstallige gemeentelijke belastingen openstaan;
• openstaande bijdragen aan de gemeenschap van eigenaars bestaan;
• lopende verzekeringen zijn;
• actieve contracten voor water, elektriciteit, internet of andere nutsvoorzieningen lopen.

Ook automatische domiciliëringen verdienen aandacht. Zo voorkomt u dat belangrijke betalingen worden stopgezet of dat onverwachte kosten pas veel later aan het licht komen.

Daarnaast is dit vaak een goed moment om de algemene staat van de woning te beoordelen. Zeker wanneer u overweegt de woning later te verkopen, kan een eerste technische en administratieve controle waardevolle inzichten opleveren.

Vergeet de jaarlijkse Spaanse verplichtingen niet

Ook nadat de nalatenschap volledig is afgehandeld, blijven er als eigenaar van Spaans vastgoed verschillende verplichtingen bestaan.

Afhankelijk van de woning en uw persoonlijke situatie kunnen onder meer de volgende verplichtingen blijven doorlopen:

• de jaarlijkse onroerende voorheffing (IBI);
• gemeentelijke afvalbelasting;
• bijdragen aan de gemeenschap van eigenaars;
• fiscale verplichtingen voor niet-residenten (Modelo 210).

Dit laatste wordt regelmatig vergeten. Ook wanneer u als Belg eigenaar bent van een woning in Spanje die u uitsluitend zelf gebruikt en niet verhuurt, kunnen bepaalde jaarlijkse Spaanse fiscale verplichtingen van toepassing zijn.

Lees ook onze uitgebreide blog over Modelo 210 voor niet-residenten in Spanje.

Beslist u de woning later te verhuren, dan gelden opnieuw andere fiscale regels en administratieve verplichtingen. Laat daarom steeds nagaan welke regelgeving op uw situatie van toepassing is.

Moet u de geërfde woning ook aangeven in België?

Ja. Wanneer u als Belgisch fiscaal inwoner eigenaar wordt van een woning in Spanje, moet deze woning ook bij de Belgische fiscus worden geregistreerd. Dat gebeurt niet automatisch omdat de nalatenschap in Spanje werd afgehandeld.

Wanneer u eigenaar wordt van buitenlands vastgoed, moet de FOD Financiën hierover worden geïnformeerd zodat een Belgisch kadastraal inkomen (KI) kan worden vastgesteld.

Vandaag verloopt dit doorgaans via MyMinfin. Daarbij worden onder meer gegevens over de woning en de wijze waarop u eigenaar bent geworden gevraagd. Op basis daarvan kent de Belgische administratie een Belgisch kadastraal inkomen toe.

Ook wanneer meerdere erfgenamen samen eigenaar worden, moet iedere Belgische belastingplichtige zijn of haar aandeel correct aangeven.

Wat betekent dit voor uw Belgische personenbelasting?

De woning moet ook correct worden opgenomen in uw jaarlijkse aangifte in de personenbelasting. Dat betekent gelukkig niet automatisch dat u zowel in Spanje als in België belasting betaalt op dezelfde woning. België en Spanje hebben namelijk een dubbelbelastingverdrag gesloten, waardoor dubbele belasting in veel gevallen wordt vermeden.

Toch blijft het belangrijk om de woning correct op te nemen in uw Belgische belastingaangifte. De Belgische fiscus gebruikt hiervoor het toegekende Belgische kadastrale inkomen. In eenvoudige woorden betekent dit dat België de Spaanse woning niet noodzakelijk opnieuw op dezelfde manier belast, maar er, afhankelijk van uw situatie, wel rekening mee kan houden bij de bepaling van het belastingtarief op bepaalde andere inkomsten.

Ook het moment waarop u eigenaar wordt, speelt een rol. Erft u de woning bijvoorbeeld in de loop van het kalenderjaar, dan wordt voor de Belgische aangifte rekening gehouden met de periode waarin u daadwerkelijk eigenaar was.

Twijfelt u over de correcte verwerking in uw belastingaangifte? Dan is het verstandig om uw dossier tijdig te laten controleren door een fiscalist of boekhouder die vertrouwd is met internationaal vastgoed.

Wat als meerdere erfgenamen eigenaar worden?

Het komt vaak voor dat een Spaanse woning niet door één persoon, maar door meerdere familieleden wordt geërfd.

Denk bijvoorbeeld aan:

• twee kinderen die elk de helft erven;
• meerdere broers of zussen;
• een langstlevende partner samen met de kinderen.

In dat geval is het belangrijk dat duidelijk wordt vastgelegd wie welk eigendomsrecht verkrijgt.

Daarnaast moeten ook de administratieve en fiscale verplichtingen correct worden verwerkt. Iedere erfgenaam zal immers zijn of haar aandeel moeten opnemen waar dat wettelijk vereist is.

Naast de administratieve kant is het verstandig om ook praktische afspraken te maken. Blijft de woning behouden als tweede verblijf? Wordt ze verhuurd? Of wensen één of meerdere erfgenamen de woning te verkopen?

Hoe sneller hierover duidelijke afspraken worden gemaakt, hoe kleiner de kans op discussies of vertragingen op een later moment.

Wilt u de geërfde woning verkopen?

Voor veel erfgenamen is dit uiteindelijk de belangrijkste vraag.

Misschien woont u permanent in België, gebruikt u de woning nauwelijks of bent u samen met andere familieleden eigenaar geworden. In die gevallen wordt vaak gekozen om de woning te verkopen.

Toch is het verstandig om niet meteen met de verkoop te starten zonder eerst de administratieve situatie te controleren.

Een woning kan pas vlot verkocht worden wanneer duidelijk is:

• wie juridisch (mede-)eigenaar is;
• de nalatenschap correct werd afgehandeld;
• de woning correct geregistreerd staat;
• de nodige documenten beschikbaar zijn.

Ontbrekende documenten, openstaande belastingen of onduidelijkheden in de registratie kunnen tijdens een verkoopproces voor onnodige vertraging zorgen.

Daarnaast is ook een correcte waardebepaling belangrijk. Veel erfgenamen kennen de actuele vastgoedmarkt in Spanje onvoldoende. Bovendien wordt de waarde van een woning door veel meer bepaald dan alleen het aantal vierkante meters. De ligging, het uitzicht, de oriëntatie, de staat van onderhoud, de juridische situatie en de lokale marktvraag spelen allemaal een belangrijke rol.

Een professionele waardebepaling geeft daarom een realistischer beeld dan een oude aankoopprijs of een schatting op basis van vergelijkbare woningen in de buurt. Zo begint u met realistische verwachtingen aan een eventuele verkoop en voorkomt u verrassingen.

Hou ook rekening met de meerwaardebelasting bij een latere verkoop

Beslist u de geërfde woning later te verkopen? Dan is het belangrijk om ook rekening te houden met de mogelijke meerwaardebelasting in Spanje. Voor Belgische en Nederlandse eigenaars die fiscaal niet in Spanje wonen, bedraagt deze in principe 19% van de belastbare meerwaarde.

De berekening van deze belasting hangt af van verschillende factoren, waaronder de fiscale verkrijgingswaarde – bij een erfenis doorgaans de waarde die voor de erfbelasting in aanmerking werd genomen – van de woning, de uiteindelijke verkoopprijs en de toepasselijke fiscale regelgeving. De situatie kan bovendien verschillen naargelang uw persoonlijke omstandigheden.

Omdat de regels rond meerwaardebelasting complex kunnen zijn, is het verstandig om vooraf na te gaan welke fiscale gevolgen een verkoop in uw specifieke situatie heeft. Zo voorkomt u verrassingen achteraf.