Nieuwe regels voor vakantieverhuur op Tenerife: wat verandert er concreet?

Vakantieverhuur wordt anders behandeld dan gewone bewoning

Een belangrijk uitgangspunt van de nieuwe wet is het onderscheid tussen wonen en toeristisch verhuren. Wanneer een woning wordt gebruikt voor vakantieverhuur, beschouwt de wet dit niet langer als gewoon wonen, maar als een economische activiteit.

Dat betekent dat:

• vakantieverhuur aan andere regels kan worden onderworpen dan permanente bewoning;
• overheden deze activiteit mogen sturen of beperken in functie van woonbeschikbaarheid en leefbaarheid;
• vakantieverhuur in bepaalde zones kan worden beperkt of uitgesloten.

Het eigendomsrecht blijft uiteraard bestaan, maar het gebruik van een woning voor toeristische verhuur kan aan bijkomende voorwaarden worden gekoppeld wanneer dit nodig is om het evenwicht tussen wonen en toerisme te bewaren.

Lokale sturing: meer bevoegdheden voor gemeenten en cabildo’s

De wet legt sterk de nadruk op lokale besluitvorming. Gemeenten en eilandbesturen (cabildo’s) krijgen ruime bevoegdheden om:

• zones af te bakenen waar vakantieverhuur niet (meer) is toegestaan;
• gebieden vast te leggen waar geen nieuwe vakantiewoningen mogen bijkomen (nul-groei);
• vakantieverhuur tijdelijk of structureel te schorsen in zogenoemde gespannen woningmarkten.

Deze maatregelen kunnen ook gelden in residentiële wijken, en dus niet alleen in klassieke toeristische zones.

Niet elke woning komt nog in aanmerking (met concrete cijfers)

De wet voert duidelijke geschiktheids- en kwaliteitscriteria in voor woningen die als vakantiewoning worden gebruikt.

Minimale oppervlakte

Een vakantiewoning moet in principe altijd beschikken over minstens 35 m² nuttige oppervlakte.

Uitzondering voor kleinere woningen

Woningen vanaf 25 m² (de minimale habitabiliteitsnorm) kunnen enkel worden toegelaten wanneer zij minstens één bijkomende kwalificatie hebben, zoals:

• een privéparkeerplaats op hetzelfde perceel;
• een privé- of gemeenschappelijk zwembad;
• sportinfrastructuur (gym, tennis, padel, …);
• wellness- of gezondheidsvoorzieningen;
• private buitenruimte:
  • stedelijk gebied: minimaal 9 m² per slaapplaats;
  • landelijk gebied: minimaal 100 m² per slaapplaats;
• een laadpunt voor elektrische voertuigen.

Zonder minstens één van deze elementen is toeristische verhuur niet toegestaan.

Capaciteit en badkamers

De wet koppelt het aantal voorzieningen rechtstreeks aan het aantal gasten:

• meer dan 4 personen → minstens 2 volledige badkamers;
• meer dan 8 personen → minstens 3 volledige badkamers.

Overige kwaliteitsvereisten

Daarnaast moet elke vakantiewoning zeker voldoen aan de geldende regels inzake:

• veiligheid en brandpreventie;
• toegankelijkheid;
• geluidsbeperking;
• milieu en duurzaamheid.

Deze vereisten worden getoetst aan de bestaande bouw-, stedenbouwkundige en toeristische regelgeving.

Registratie blijft nodig, maar is geen garantie

Wie een woning als vakantiewoning wil verhuren, moet dit nog steeds officieel melden via een verklaring op eer (declaración responsable). Met deze verklaring bevestigt de eigenaar dat de woning voldoet aan alle wettelijke voorwaarden om toeristisch verhuurd te worden.

Deze registratie:

• laat toe om de verhuur op te starten;
• wordt niet vooraf goedgekeurd door de overheid;
• kan achteraf gecontroleerd worden.

Dat betekent concreet dat:

• de opgegeven informatie correct en volledig moet zijn;
• overheden gerichter en regelmatiger controles kunnen uitvoeren;
• een registratie geen blijvend recht geeft om altijd te blijven verhuren.

Wanneer bij een controle blijkt dat de woning niet (meer) aan de voorwaarden voldoet, of dat de verklaring onjuist of onvolledig was, kan de vakantieverhuur onmiddellijk worden stopgezet, eventueel gevolgd door administratieve sancties.

Overgangsregeling voor bestaande eigenaars

De wet voorziet een overgangsregeling voor eigenaars die hun woning al vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wet legaal als vakantiewoning exploiteerden. Deze regeling is bedoeld om plotse stopzettingen te vermijden, maar biedt geen onbeperkte garantie.

Voor wie geldt deze regeling?

De overgangsregeling geldt voor woningen die:

• vóór de inwerkingtreding van de wet legaal als vakantiewoning werden uitgebaat;
• correct geregistreerd waren;
• en effectief en ononderbroken werden geëxploiteerd.

Woningen die wel geregistreerd waren, maar gedurende langere tijd niet actief werden verhuurd, kunnen buiten deze regeling vallen.

Specifieke bijkomende regeling

Voor woningen die al vóór 1 januari 2024 onder een geldige verklaring op eer vielen, voorziet de wet bovendien een uitgebreidere mogelijkheid, waarbij de effecten van die verklaring onder strikte voorwaarden tot maximaal twintig jaar kunnen worden verlengd, in ruil voor compensatie (onder meer via langdurige verhuur van nieuwbouwwoningen).

Wat houdt dit concreet in?

Eigenaars die onder de overgangsregeling vallen, kunnen hun toeristische activiteit in principe blijven voortzetten, zonder dat de nieuwe regels automatisch met terugwerkende kracht worden toegepast. De wet spreekt hierbij niet over een verworven recht, maar over het behoud van een bestaande situatie, zolang:

• de woning blijft voldoen aan alle kwaliteits-, veiligheids- en gebruiksvoorwaarden;
• en er geen strijdigheid ontstaat met nieuwe lokale ruimtelijke plannen.

Geen absolute garantie

De overgangsregeling:

• is niet automatisch en niet onbeperkt;
• biedt geen bescherming tegen toekomstige stedenbouwkundige of planologische beslissingen;
• blijft steeds onderworpen aan controles en handhaving.

De regeling voorkomt een onmiddellijke stopzetting, maar sluit niet uit dat vakantieverhuur op langere termijn alsnog kan worden beperkt of beëindigd door lokale regelgeving.

Geen reden tot onnodige ongerustheid

Het is belangrijk te benadrukken dat deze nieuwe regelgeving niet bedoeld is om eigenaars die correct werken te viseren. De wet erkent dat vakantieverhuur al jarenlang een realiteit is op Tenerife en dat eigenaars die hun woning legaal, transparant en volgens de regels exploiteren, niet zomaar uitgesloten kunnen worden.

Wie vandaag:

• correct geregistreerd is;
• voldoet aan de geldende kwaliteits- en veiligheidsnormen;
• en zijn vakantiewoning zorgvuldig uitbaat,

zal in de praktijk geen onmiddellijke problemen ondervinden door de nieuwe wetgeving.

De focus ligt vooral op het sturen van toekomstige ontwikkelingen en het beperken van ongecontroleerde groei. Bestaande, correct geëxploiteerde vakantiewoningen blijven in principe mogelijk, al blijven zij onderworpen aan lokale regelgeving, controles en eventuele toekomstige planologische keuzes.

Wat betekent dit voor kopers en investeerders?

Voor nieuwe aankopen verandert de context fundamenteel:

• vakantieverhuur is niet langer vanzelfsprekend;
• lokale plannen en zonering zijn doorslaggevend;
• toekomstige beperkingen blijven mogelijk.

Wie investeert met het oog op toeristische verhuur, doet er goed aan om vooraf juridisch en stedenbouwkundig advies in te winnen. Rendement en regelgeving zijn nauwer dan ooit met elkaar verbonden.

Conclusie

De nieuwe regelgeving maakt duidelijk dat vakantieverhuur op Tenerife mogelijk blijft, maar binnen duidelijke en strikt afgebakende grenzen. De focus verschuift van onbeperkte groei naar een evenwicht tussen toerisme, wonen en leefbaarheid.

Voor eigenaars en kopers betekent dit vooral: duidelijkheid, verantwoordelijkheid en het belang van correcte begeleiding.

Bron

Deze blog is gebaseerd op de officiële wetgeving gepubliceerd in het Boletín Oficial del Estado, referentie BOE-A-2025-26358 – Ley de ordenación del uso turístico de viviendas en Canarias (23 december 2025).