El mercado inmobiliario español sigue siendo muy atractivo para los compradores extranjeros, especialmente en el caso de la obra nueva. Los métodos de construcción modernos, las normativas actuales y un marco jurídico claro llevan a muchos compradores a optar conscientemente por una vivienda de nueva construcción.
Para los compradores belgas, este marco legal puede resultar familiar. En Bélgica, la obra nueva también cuenta con protección legal. La ley Breyne establece, entre otras cosas, que los contratistas o vendedores pueden ser considerados responsables durante un período de diez años por defectos graves que afecten a la estabilidad o estanqueidad del edificio tras la recepción de la obra.
España prevé un sistema de protección comparable, aunque estructurado en plazos de garantía claramente diferenciados que se aplican tras la recepción de las obras. Estos plazos están regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE – Ley 38/1999) y forman parte integrante del marco jurídico aplicable a la obra nueva en España.
En este artículo explicamos cómo se estructuran estas garantías legales, a partir de qué momento comienzan a aplicarse y cómo se determina la responsabilidad en caso de defectos.
1. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) regula las responsabilidades y la responsabilidad civil de las partes que intervienen en el proceso constructivo, entre ellas:
- el promotor,
- el constructor,
- el arquitecto,
- el arquitecto técnico (aparejador),
- y otros profesionales técnicos.
La ley se aplica a los edificios destinados a uso residencial y establece plazos legales de responsabilidad por daños materiales derivados de defectos constructivos. Estos plazos son de carácter imperativo y no pueden ser excluidos ni limitados contractualmente.
2. Los tres plazos de garantía legales
La LOE distingue tres categorías de defectos. La naturaleza y la gravedad del defecto determinan qué plazo de garantía resulta aplicable.
a. Diez años – defectos estructurales
El plazo de diez años se aplica a los defectos que afecten a la resistencia mecánica y a la estabilidad estructural del edificio. Incluye, entre otros, daños en cimentaciones, muros de carga, vigas, pilares y otros elementos estructurales.
Para estos riesgos, la legislación española prevé, en muchos casos, la contratación por parte del promotor de un seguro decenal (seguro decenal). No todo problema grave constituye automáticamente un defecto estructural; cada caso debe evaluarse conforme a criterios técnicos y jurídicos.
b. Tres años – defectos que afectan a la habitabilidad
El plazo de tres años se aplica a los defectos que dificultan gravemente el uso normal de la vivienda, sin que necesariamente se vea comprometida su seguridad estructural.
- filtraciones de agua y problemas de humedad,
- fugas,
- defectos en instalaciones eléctricas, sanitarias o de calefacción,
- problemas de aislamiento térmico o acústico,
- deficiencias de ventilación que afecten al confort de la vivienda.
La inclusión de un problema en esta categoría depende de su gravedad y de su impacto real en la habitabilidad de la vivienda.
c. Un año – defectos de acabado
Los defectos de acabado están sujetos a un plazo de garantía de un año. Se trata de deficiencias visibles en la ejecución o en los acabados, como pintura defectuosa, baldosas sueltas o problemas en puertas y ventanas.
El desgaste normal o los daños derivados del uso habitual no están cubiertos por esta garantía.
3. ¿Cuándo comienzan los plazos de garantía?
Los plazos de garantía no comienzan en la fecha de compra de la vivienda, sino en la fecha de la recepción de las obras. Jurídicamente, esta recepción se formaliza mediante el acta de recepción, en la que las obras son aceptadas formalmente, con o sin reservas.
En caso de adquirir una vivienda de obra nueva ya recepcionada, es posible que parte de los plazos de garantía ya haya transcurrido. En caso de reventa dentro de dichos plazos, los derechos restantes se transmiten, por regla general, al nuevo propietario.
4. Responsabilidad de las partes intervinientes
La LOE parte del principio de que la responsabilidad se determina en función del papel y de las obligaciones concretas de cada interviniente. Cuando la causa del defecto no puede atribuirse claramente a una sola parte, puede existir responsabilidad solidaria.
En cualquier caso, el promotor puede ser considerado responsable frente al comprador por los daños materiales derivados de defectos constructivos, conforme a lo establecido por la ley.
5. Prescripción y actuación a tiempo
Además de los plazos de garantía, existe un plazo de prescripción de dos años para ejercer acciones legales. Este plazo comienza a contar desde el momento en que el daño se produce o se manifiesta.
Por ello, es esencial actuar con rapidez y documentar correctamente los defectos detectados.
6. Aspectos prácticos para los compradores
- Conserve toda la documentación relativa a la recepción, garantías y seguros.
- Notifique los defectos detectados lo antes posible y preferiblemente por escrito.
- En caso de duda, solicite asesoramiento técnico y jurídico.
- Al adquirir una vivienda de obra nueva reciente, verifique qué plazos de garantía están ya en curso.
7. Conclusión
La legislación española en materia de edificación establece un sistema claro de protección legal para la obra nueva, con plazos de garantía de uno, tres y diez años a partir de la recepción de las obras. Para los compradores belgas, este sistema es en líneas generales comparable al existente en su país de origen, aunque su aplicación práctica difiere.
Comprender correctamente estos plazos de garantía y la documentación asociada es fundamental tanto en el momento de la compra como en una eventual reventa. Dado que la evaluación de los defectos suele ser técnicamente y jurídicamente compleja, resulta recomendable contar con asesoramiento especializado.
Sobre nosotros ☀️
Nuestro equipo acompaña a los clientes de la A a la Z en la compra de inmuebles en España. Con oficinas en Amberes, Knokke, Moraira y Tenerife, estamos cerca de nuestros clientes tanto en Bélgica como en España.
Nuestros area managers de habla neerlandesa viven y trabajan sobre el terreno, conocen a fondo el mercado local y siguen de cerca las novedades diarias. Le acompañan paso a paso para que pueda tomar su decisión con confianza y claridad para su vivienda bajo el sol español.