El mercado inmobiliario español sigue siendo especialmente atractivo para los compradores extranjeros. Para muchos, se trata de una segunda residencia en la costa o en el interior, a menudo combinada con una inversión que genera ingresos por alquiler.
Los empresarios que ya disponen de una sociedad suelen preguntarse si es posible, y conveniente, comprar una propiedad en España a través de su empresa.
La respuesta depende del objetivo de la compra, del uso previsto del inmueble y de las implicaciones fiscales en España. A continuación le explicamos los puntos esenciales que debe tener en cuenta.
1. Compra privada: normalmente la opción más sencilla
Si compra principalmente para uso personal —una segunda residencia para usted o su familia—, la compra a título privado suele ser la opción más lógica y sencilla.
Al adquirir una propiedad en España, se aplican los impuestos habituales:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano. El tipo varía según la comunidad autónoma, suele situarse entre el 6 % y el 10 %, pero puede alcanzar el 12–13 % en algunas regiones (como Baleares) para inmuebles de mayor valor.
IVA en obra nueva. El tipo general es del 10 %, al que se añade el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), establecido por cada comunidad autónoma y generalmente entre el 1 % y el 1,5 %.
Tras la compra, cada propietario paga el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Este impuesto se calcula a partir del valor catastral de la propiedad, una valoración administrativa realizada por el Catastro Inmobiliario, dependiente del Ministerio de Hacienda.
El valor catastral tiene en cuenta varios factores, entre ellos:
- la ubicación de la propiedad,
- la superficie,
- el uso o destino del edificio,
- la antigüedad de la construcción,
- la calidad constructiva y los materiales utilizados,
- la infraestructura disponible en la zona,
- y si la zona es urbana o rural.
El valor catastral suele ser inferior al valor de mercado (a menudo entre un 30 % y un 40 % menos), aunque se trata solo de una referencia práctica, no de una proporción legal.
El IBI suele situarse entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral, dependiendo del municipio.
Aunque no resida en España, sigue siendo contribuyente por el hecho de poseer una propiedad. España aplica el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), incluso cuando la vivienda no genera alquileres. La declaración se presenta mediante el formulario Modelo 210.
Puede consultar más información sobre el Modelo 210 en nuestro artículo anterior.
2. Compra a través de una sociedad
Una sociedad puede adquirir inmuebles en España sin ningún problema. Esto es habitual en empresas que desean alquilar la propiedad o utilizarla con fines empresariales (oficina, alojamiento del personal, inversión, etc.).
a. Identificación y formalidades
Para realizar la compra, se requieren varios números de identificación:
- El representante que firma la escritura en España debe disponer de un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Aquí puede leer más sobre el NIE y cómo solicitarlo.
- La sociedad debe estar dada de alta con un NIF (Número de Identificación Fiscal), obligatorio para cualquier persona jurídica extranjera que realice actos jurídicos o fiscales en España.
Cómo solicitar un NIF para su sociedad
1. ¿Cuándo necesita su sociedad un NIF?
El NIF es el número fiscal español para sociedades. Su sociedad lo necesita en cuanto realice una acción con impacto fiscal, como:
- adquirir bienes inmuebles,
- firmar escrituras notariales,
- abrir una cuenta bancaria,
- recibir ingresos por alquiler,
- presentar una declaración fiscal (como IRNR).
Sin un NIF, una sociedad no puede realizar actos jurídicos ni fiscales válidos en España.
2. Designación de un representante legal
Su sociedad debe nombrar un representante autorizado para actuar en su nombre en España. Este debe contar con:
- un documento de identidad válido,
- normalmente un NIE,
- una escritura de poder notarial si es necesario.
3. Documentación necesaria
Para solicitar el NIF, deberá aportar documentos que acrediten la existencia legal de la sociedad:
- escritura de constitución y estatutos,
- certificado reciente del registro mercantil del país de origen,
- poder notarial (si el representante no está autorizado estatutariamente),
- documento de identidad del representante.
Los documentos extranjeros deben normalmente:
- estar legalizados con apostilla, y
- incluir una traducción jurada al español.
* La apostilla valida un documento oficial para su uso internacional.
4. Presentación del Modelo 036
El NIF se solicita mediante el formulario Modelo 036.
Puede descargarlo o rellenarlo en línea en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria: aquí.
Ruta: Censos, NIF y domicilio fiscal → Censos → Modelo 036 y 037
En el formulario seleccione:
"Solicitud de asignación de NIF a entidad."
La solicitud puede presentarse:
- en línea a través de la Sede Electrónica, o
- de manera presencial en una oficina de la Agencia Tributaria.
Todos los documentos legalizados deben adjuntarse. Si falta algún documento, Hacienda solicitará su presentación.
5. Asignación del NIF
Una vez aprobada la solicitud, la sociedad recibe su NIF oficial. Este número será obligatorio para:
- compras notariales,
- gestiones bancarias,
- declaraciones de impuestos,
- facturación,
- firma de contratos.
6. Obligaciones posteriores
Tras la asignación, la sociedad queda inscrita en la Agencia Tributaria española. Esto puede implicar obligaciones adicionales, como:
- declarar cambios de domicilio, estatutos o representación,
- presentar declaraciones de IRNR en caso de poseer inmuebles,
- cumplir obligaciones de IVA si se realizan actividades económicas.
b. Marco fiscal
El tratamiento fiscal depende del grado de presencia económica en España:
Sin establecimiento permanente
Si la sociedad solo posee un inmueble en España y no cuenta con oficina, personal ni actividad continuada, tributa como no residente. Debe pagar IRNR sobre ingresos de origen español (por ejemplo, alquileres), mediante el formulario Modelo 210.
Se considera no residente a quien pasa menos de 183 días al año en España y cuyos intereses económicos principales se encuentran en otro país.
El tipo impositivo es del 19 % para residentes UE/EEE y del 24 % para residentes extracomunitarios.
Con establecimiento permanente
Cuando existe una actividad económica sostenida en España (por ejemplo, una oficina de alquiler o un equipo de gestión local), la sociedad está sujeta al Impuesto sobre Sociedades. El tipo general es del 25 %.
3. ¿Cuándo es interesante comprar mediante una sociedad?
La compra a través de una sociedad suele ser útil únicamente cuando existe una verdadera actividad de explotación o inversión.
Ventajas posibles:
- La sociedad puede deducir ciertos gastos (mantenimiento, seguros, amortización del edificio).
- Los ingresos por alquiler se consideran ingresos empresariales.
- Las participaciones pueden ser más fáciles de transmitir que el inmueble.
Puntos de atención:
- En caso de uso privado por un socio o administrador, debe aplicarse un alquiler a precio de mercado.
- Obligaciones fiscales dobles en España y en el país de origen.
- Posible doble imposición al vender la propiedad o distribuir beneficios.
Para quienes buscan exclusivamente una segunda residencia de uso personal, una estructura societaria rara vez resulta fiscalmente ventajosa.
4. Pasos prácticos durante la compra
- Defina el objetivo de la compra: segunda residencia, inversión con ingresos por alquiler o una combinación de ambas.
- Revise los estatutos de su sociedad: ¿permiten la actividad inmobiliaria?
- Solicite a tiempo los números de identificación: NIE para la persona física, NIF para la sociedad.
- Realice una due diligence del inmueble: títulos, deudas, licencias, datos catastrales. El departamento legal de NB-ESTATES puede acompañarle en todo el proceso.
- Firme la escritura notarial (escritura) y registre la propiedad en el Registro de la Propiedad.
- Presente las declaraciones fiscales correspondientes: IRNR (Modelo 210) o Impuesto sobre Sociedades.
5. Conclusión
Para los particulares extranjeros que desean adquirir una segunda residencia en España, la compra a título privado suele ser la opción más sencilla y fiscalmente más transparente.
Comprar a través de una sociedad puede resultar interesante cuando el inmueble se alquila, se utiliza para actividades profesionales o forma parte de una estrategia de inversión más amplia. En estos casos, es esencial obtener asesoramiento jurídico y fiscal tanto en España como en el país de origen.
Dado que la normativa y los tipos impositivos varían según la comunidad autónoma y pueden cambiar cada año, es fundamental contar con asesoramiento actualizado. Deje que un asesor especializado revise su caso antes de firmar la escritura de compraventa.
Sobre nosotros ☀️
Nuestro equipo acompaña a los clientes de principio a fin en la compra de una propiedad en España. Con oficinas en Amberes, Knokke, Moraira y Tenerife, estamos siempre cerca de nuestros clientes, tanto en Bélgica como en España.
Nuestros responsables de zona hispanohablantes viven y trabajan en la región, conocen el mercado local a la perfección y siguen muy de cerca todas las novedades. Dominamos cada paso del proceso de compra en España, incluidas gestiones administrativas como solicitar un NIE o un NIF.
Acompañamos a nuestros clientes paso a paso para que puedan completar su compra —ya sea a título privado o mediante una sociedad— con confianza y con la información correcta, bajo el sol español.