Uw vennootschap en Spaans vastgoed: NIF-aanvraag en aandachtspunten

1. Privéaankoop: meestal de eenvoudigste keuze

Koopt u vooral voor eigen gebruik, een tweede verblijf voor uzelf of uw gezin, dan is een privéaankoop doorgaans de meest logische en eenvoudige oplossing.

U betaalt in Spanje bij aankoop de gebruikelijke belastingen:

Overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande woningen. De hoogte verschilt per autonome regio, ligt meestal tussen 6 % en 10 %, maar kan in bepaalde regio’s (zoals de Balearen) oplopen tot 12–13 % voor hogere prijsklassen.

BTW (IVA) op nieuwbouw. Het tarief bedraagt doorgaans 10 %, aangevuld met een registratiebelasting (AJD – Actos Jurídicos Documentados) die per regio wordt vastgesteld en meestal tussen 1 % en 1,5 % ligt.

Na aankoop betaalt elke eigenaar jaarlijks de lokale onroerende belasting (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Deze belasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het eigendom: een administratieve schatting die door de Spaanse belastingdienst (Catastro Inmobiliario, onderdeel van het Ministerie van Financiën) wordt vastgesteld.

De kadastrale waarde houdt rekening met verschillende factoren, waaronder:

• de locatie van het pand,
• de oppervlakte,
• het gebruik of doel van het gebouw,
• de ouderdom van de constructie,
• de bouwkwaliteit en gebruikte materialen,
• de aanwezigheid van infrastructuur in de omgeving, en
• of het pand zich in een stedelijk of landelijk gebied bevindt.

De kadastrale waarde ligt doorgaans lager dan de marktwaarde (vaak tussen 30% en 40% lager), maar dit is slechts een praktische richtlijn, geen wettelijk vastgelegde verhouding.

Gemiddeld varieert de IBI tussen 0,4 % en 1,1 % van deze kadastrale waarde, afhankelijk van de gemeente.

Zelfs als u niet in Spanje woont, blijft u er belastingplichtig voor het bezit van onroerend goed. Spanje heft daarvoor de belasting voor niet-residenten (IRNR), ook wanneer het pand niet wordt verhuurd. De aangifte verloopt via formulier Modelo 210.

Voor meer over de Modelo 210 verwijzen wij naar een vorig blogartikel.

2. Aankoop via een vennootschap

Een vennootschap kan in Spanje zonder probleem vastgoed aankopen. Dat gebeurt regelmatig bij ondernemingen die het pand willen verhuren of zakelijk gebruiken (bijvoorbeeld als kantoor, gastenverblijf of investering).

a. Identificatie en formaliteiten

Voor de aankoop zijn een aantal identificatienummers verplicht:

• De vertegenwoordiger die in Spanje de akte ondertekent, heeft een NIE nodig (Número de Identidad de Extranjero). Alles over het NIE-nummer en hoe u dit aanvraagt leest u hier.
• De vennootschap zelf moet beschikken over een NIF (Número de Identificación Fiscal). Dit nummer is verplicht voor elke buitenlandse vennootschap die een juridische of fiscale handeling in Spanje verricht.

Zo vraagt u een NIF aan voor uw vennootschap

1. Wanneer heeft uw vennootschap een NIF nodig?

Een NIF is het Spaanse fiscale identificatienummer voor vennootschappen. Uw vennootschap heeft een NIF nodig zodra zij in Spanje iets doet met fiscale gevolgen, zoals:

• vastgoed aankopen,
• een notariële akte ondertekenen,
• een Spaanse bankrekening openen,
• huurinkomsten ontvangen,
• een belastingaangifte indienen (zoals IRNR).

Zonder een NIF kan een vennootschap in Spanje geen rechtsgeldige of fiscale handelingen verrichten.

2. Aanwijzen van een wettelijke vertegenwoordiger

Uw vennootschap moet een vertegenwoordiger aanduiden die namens haar optreedt in Spanje. Deze persoon moet beschikken over:

• een geldig identiteitsdocument,
• meestal een NIE-nummer,
• indien van toepassing, een volmacht.

3. Benodigde documenten

Voor de aanvraag moet u documenten indienen die aantonen dat uw vennootschap rechtsgeldig bestaat:

• oprichtingsakte en statuten,
• een recent uittreksel uit het vennootschapsregister,
• een volmacht voor de vertegenwoordiger (indien niet statutair bevoegd),
• identiteitsbewijs van de vertegenwoordiger.

Documenten uit het buitenland moeten doorgaans:

• worden gelegaliseerd via apostille, en
• worden voorzien van een beëdigde Spaanse vertaling.

4. Indienen van formulier Modelo 036

Het NIF wordt aangevraagd via het formulier Modelo 036.

In het formulier selecteert u:

"Solicitud de asignación de NIF a entidad."

Het formulier kan:

• online via de Sede Electrónica worden ingediend, of
• fysiek bij een kantoor van de Spaanse belastingdienst.

Alle gelegaliseerde documenten moeten worden toegevoegd. Indien er documenten ontbreken, zal de belastingdienst vragen deze aan te vullen.

5. Toekenning van het NIF

Na goedkeuring ontvangt uw vennootschap een officieel NIF-nummer. Dit nummer is voortaan verplicht bij:

• aankoop bij de notaris,
• bankzaken,
• belastingaangiftes,
• facturatie,
• contracten.

6. Verplichtingen na ontvangst

Na toekenning staat uw vennootschap geregistreerd bij de Spaanse belastingdienst. Dit kan leiden tot bijkomende verplichtingen, zoals:

• het doorgeven van wijzigingen van adres, statuten of vertegenwoordiging,
• het indienen van IRNR-aangiftes bij vastgoedbezit,
• btw-verplichtingen wanneer er economische activiteiten plaatsvinden.

b. Belastingkader

De fiscale behandeling hangt af van de mate van aanwezigheid in Spanje:

Zonder vaste inrichting

Wanneer de vennootschap enkel eigenaar is van vastgoed in Spanje, maar er geen kantoor, personeel of bedrijfsactiviteit aanwezig is, wordt zij in Spanje belast als niet-resident. In dat geval betaalt zij IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) op eventuele Spaanse inkomsten (zoals huur). Aangifte gebeurt eveneens via Modelo 210.

Met vaste inrichting

Indien er sprake is van een duurzame bedrijfsactiviteit in Spanje (bijvoorbeeld een lokaal verhuurkantoor of beheerteam), geldt de Spaanse vennootschapsbelasting (Impuesto sobre Sociedades). Het algemene tarief bedraagt 25 %.

3. Wanneer is een vennootschap interessant?

Een aankoop via een vennootschap is in de praktijk alleen zinvol wanneer er sprake is van een echte exploitatie of investeringsactiviteit.

Mogelijke voordelen:

• De vennootschap kan bepaalde kosten (onderhoud, verzekering, afschrijving op het gebouw) fiscaal aftrekken.
• Opbrengsten uit verhuur worden in Spanje als bedrijfsinkomsten behandeld.
• Aandelen van de vennootschap kunnen later eenvoudiger worden overgedragen dan het vastgoed zelf.

Belangrijke aandachtspunten:

• Bij privégebruik door de aandeelhouder of bestuurder moet een marktconforme huur worden aangerekend.
• Er zijn dubbele aangiftes en administratieve verplichtingen in Spanje én in het land waar de vennootschap is gevestigd.
• Bij verkoop van het pand of bij winstuitkering aan aandeelhouders kan dubbele belasting optreden.

Voor wie dus enkel een tweede verblijf wil voor eigen gebruik, is een vennootschapsstructuur zelden fiscaal voordelig.

4. Praktische volgorde bij aankoop

• Bepaal het doel van de aankoop: wordt het pand vooral gebruikt als tweede verblijf, enkel als investering met (deels) verhuurinkomsten, of een combinatie van beide?
• Controleer de statuten van uw vennootschap: staat vastgoedexploitatie toegelaten?
• Vraag tijdig de identificatienummers aan: NIE voor de natuurlijke persoon, NIF voor de vennootschap.
• Laat een due diligence uitvoeren op het pand. Dat is een grondig onderzoek naar de juridische en financiële toestand van het onroerend goed, waaronder eigendomstitel, eventuele schulden, vergunningen en kadastrale gegevens. Het legal department van NB-ESTATES begeleidt u graag van A tot Z bij de aankoop van onroerend goed in Spanje en controleert elk dossier met de grootst mogelijke zorg.
• Onderteken de notariële akte (escritura) en laat het eigendom inschrijven in het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad).
• Verzorg de fiscale aangiftes: IRNR (Modelo 210) of, indien van toepassing, vennootschapsbelasting (Impuesto sobre Sociedades).

5. Conclusie

Voor buitenlandse particulieren die een tweede verblijf in Spanje willen aankopen, is privé-eigendom doorgaans de eenvoudigste en fiscaal meest transparante keuze.

Een aankoop via een vennootschap kan interessant zijn wanneer het pand wordt verhuurd, zakelijk wordt gebruikt of deel uitmaakt van een bredere investeringsstrategie. In dat geval is het belangrijk om vooraf grondig advies in te winnen en de fiscale gevolgen in zowel Spanje als het land van herkomst te laten analyseren.

Omdat de regels en tarieven per autonome regio verschillen en jaarlijks kunnen wijzigen, is een up-to-date begeleiding essentieel. Laat daarom steeds een gespecialiseerde adviseur uw dossier nakijken vóór u de aankoopakte ondertekent.