Eine Immobilie in Spanien geerbt? Das müssen Sie als Belgier anschließend regeln

Die ersten Schritte nach einer Erbschaft

Wenn eine Immobilie in Spanien Teil eines Nachlasses ist, müssen zunächst verschiedene administrative Formalitäten erledigt werden, bevor das Eigentum offiziell auf den oder die Erben übertragen werden kann.

Ein internationaler Nachlass erfordert in der Regel etwas mehr Vorbereitung als ein rein belgischer Nachlass. Für die Abwicklung einer Erbschaft mit einer Immobilie in Spanien müssen üblicherweise verschiedene Dokumente vorgelegt werden. Dazu gehören unter anderem:

• die Sterbeurkunde;
• ein gültiger Personalausweis oder Reisepass;
• das Testament oder eine Erbenbescheinigung;
• Dokumente, aus denen hervorgeht, wer die Erben sind.

Je nach Sachlage können weitere Unterlagen erforderlich sein. Ausländische amtliche Dokumente müssen zudem in bestimmten Fällen mit einer Apostille versehen und gegebenenfalls von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden.

Welche Unterlagen letztlich benötigt werden, hängt vom jeweiligen Nachlass ab. Daher empfiehlt es sich, im Vorfeld zu prüfen, welche Dokumente in Ihrer konkreten Situation erforderlich sind. Wenn Sie diese Schritte rechtzeitig erledigen, vermeiden Sie unnötige Verzögerungen oder Probleme im weiteren Verlauf.

Benötigen Sie eine NIE-Nummer?

Wenn Sie als in Belgien ansässige Person eine Immobilie in Spanien erben und noch keine NIE-Nummer besitzen, ist dies in der Praxis meist einer der ersten administrativen Schritte.

Die Número de Identificación de Extranjero (NIE) ist die persönliche Identifikationsnummer für Ausländer, die in Spanien steuerliche oder administrative Angelegenheiten erledigen.

Sie wird unter anderem benötigt für:

• die Abwicklung des Nachlasses;
• die Eintragung der Immobilie;
• steuerliche Verpflichtungen;
• verschiedene Verwaltungsverfahren.

Wenn Sie noch keine NIE-Nummer besitzen, sollten Sie diese möglichst früh beantragen. So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen bei der weiteren Abwicklung des Nachlasses.

Lesen Sie auch unseren Blog über die NIE-Nummer in Spanien.

Der Nachlass muss ordnungsgemäß abgewickelt werden

Bevor eine Immobilie offiziell auf den oder die Erben eingetragen werden kann, muss zunächst eindeutig feststehen, wer welche Rechte an der Immobilie erhält.

Bei einem Nachlass mit einer Immobilie in Spanien spielt der Notar in der Regel eine zentrale Rolle. Insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind, wird die Aufteilung und Übertragung der Immobilie üblicherweise in einer notariellen Erbschaftsurkunde festgehalten.

Für bestimmte einfache Fälle gibt es Ausnahmen, in der Praxis erfolgt die Abwicklung einer geerbten Immobilie in Spanien jedoch meist auf diesem Weg.

Erst nachdem diese Formalitäten erfüllt sind, kann das Eigentum ordnungsgemäß eingetragen werden.

Berücksichtigen Sie die spanische Erbschaftsteuer

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien erben, kann spanische Erbschaftsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) anfallen.

Die Höhe der Steuer hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• der autonomen Region, in der sich die Immobilie befindet;
• dem Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen;
• dem Wert des Nachlasses;
• möglichen regionalen Steuervergünstigungen oder Freibeträgen.

Ein wichtiger Punkt ist die Frist. Die spanische Erbschaftsteuer muss grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall erklärt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann rechtzeitig eine Fristverlängerung beantragt werden.

Neben der spanischen Erbschaftsteuer kann – abhängig von Ihrer persönlichen Situation – auch belgische Erbschaftsteuer anfallen. Welche Steuern letztlich zu zahlen sind, hängt unter anderem vom Wohnsitz des Verstorbenen, dem Standort der Immobilie und den konkreten Umständen des Nachlasses ab.

Da die Berechnung der Erbschaftsteuer von Fall zu Fall erheblich unterschiedlich sein kann, gehen wir in diesem Beitrag nicht näher darauf ein. Wichtig ist jedoch, diesen Schritt nicht zu übersehen, da eine verspätete Steuererklärung zu zusätzlichen Kosten oder Verzugszinsen führen kann.

Lesen Sie hier mehr in unserem Blog über die Erbschaftsteuer in Spanien.

Vergessen Sie die Plusvalía Municipal nicht

Neben der spanischen Erbschaftsteuer kann auch die Plusvalía Municipal eine Rolle spielen. Dabei handelt es sich um eine kommunale Steuer, die mit der Wertsteigerung des Grundstücks zusammenhängt, auf dem sich die Immobilie befindet. Sie ist vollständig von der Erbschaftsteuer getrennt.

Ob diese Steuer anfällt und wie sie berechnet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem von der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, sowie von den konkreten Umständen des Nachlasses. Da die Regelungen je nach Gemeinde unterschiedlich sein können, empfiehlt es sich, dies rechtzeitig prüfen zu lassen.

Lassen Sie die Immobilie ordnungsgemäß eintragen

Nach Abschluss der Nachlassabwicklung muss die Immobilie offiziell auf den oder die neuen Eigentümer eingetragen werden.

Dabei ist es wichtig, den Unterschied zwischen zwei spanischen Registern zu kennen.

Das Registro de la Propiedad ist das offizielle Grundbuch, in dem unter anderem festgehalten wird, wer rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie ist und welche eingetragenen Rechte oder Belastungen darauf bestehen.

Daneben gibt es den Catastro, der hauptsächlich administrative und katasterbezogene Informationen über die Immobilie enthält.

Viele Menschen gehen davon aus, dass beide Register dasselbe sind. Das ist jedoch nicht der Fall. Insbesondere wenn Sie die Immobilie später verkaufen möchten, ist es wichtig, dass die rechtlichen und administrativen Angaben korrekt übereinstimmen.

Überprüfen Sie auch die Immobilie selbst

Eine geerbte Immobilie bringt nicht nur Rechte, sondern auch Verpflichtungen mit sich.

Prüfen Sie daher so schnell wie möglich, ob:

• eine Hypothek oder andere eingetragene Belastungen auf der Immobilie bestehen;
• offene kommunale Steuern vorhanden sind;
• ausstehende Beiträge zur Eigentümergemeinschaft bestehen;
• Versicherungen abgeschlossen wurden;
• laufende Verträge für Wasser, Strom, Internet oder andere Versorgungsleistungen bestehen.

Auch Lastschrifteinzüge sollten überprüft werden. So vermeiden Sie, dass wichtige Zahlungen ausbleiben oder unerwartete Kosten erst zu einem späteren Zeitpunkt ans Licht kommen.

Darüber hinaus ist dies häufig ein guter Zeitpunkt, um den allgemeinen Zustand der Immobilie zu beurteilen. Insbesondere wenn Sie später einen Verkauf in Betracht ziehen, kann eine erste technische und administrative Überprüfung wertvolle Erkenntnisse liefern.

Vergessen Sie die jährlichen Verpflichtungen in Spanien nicht

Auch nachdem der Nachlass vollständig abgewickelt wurde, bestehen als Eigentümer einer Immobilie in Spanien weiterhin verschiedene Verpflichtungen.

Je nach Immobilie und persönlicher Situation können unter anderem folgende Verpflichtungen fortbestehen:

• die jährliche Grundsteuer (IBI);
• die kommunale Müllgebühr;
• Beiträge zur Eigentümergemeinschaft;
• steuerliche Verpflichtungen für Nicht-Residenten (Modelo 210).

Gerade Letzteres wird häufig übersehen. Auch wenn Sie als in Belgien ansässige Person Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind, diese ausschließlich selbst nutzen und nicht vermieten, können bestimmte jährliche steuerliche Verpflichtungen in Spanien bestehen.

Lesen Sie auch unseren ausführlichen Blog über das Modelo 210 für Nicht-Residenten.

Wenn Sie sich später dazu entscheiden, die Immobilie zu vermieten, gelten wiederum andere steuerliche Vorschriften und administrative Verpflichtungen. Lassen Sie daher stets prüfen, welche Regelungen auf Ihre persönliche Situation Anwendung finden.

Muss die geerbte Immobilie auch in Belgien angegeben werden?

Ja. Wenn Sie als steuerlich in Belgien ansässige Person Eigentümer einer Immobilie in Spanien werden, muss diese Immobilie auch den belgischen Steuerbehörden gemeldet werden. Dies geschieht nicht automatisch, nur weil der Nachlass in Spanien abgewickelt wurde.

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie im Ausland werden, müssen Sie den Föderalen Öffentlichen Dienst Finanzen (FOD Financiën) darüber informieren, damit der Immobilie ein belgischer Katasterwert zugewiesen werden kann.

Heute erfolgt dies in der Regel über MyMinfin. Dabei werden unter anderem Angaben zur Immobilie sowie zur Art und Weise, wie Sie Eigentümer geworden sind, abgefragt. Auf Grundlage dieser Informationen weist die belgische Verwaltung der Immobilie einen belgischen Katasterwert zu.

Auch wenn mehrere Erben gemeinsam Eigentümer werden, muss jeder belgische Steuerpflichtige seinen Anteil ordnungsgemäß angeben.

Welche Auswirkungen hat dies auf Ihre belgische Einkommensteuer?

Die Immobilie muss außerdem korrekt in Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das bedeutet glücklicherweise nicht automatisch, dass Sie sowohl in Spanien als auch in Belgien Steuern auf dieselbe Immobilie zahlen müssen. Belgien und Spanien haben nämlich ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, wodurch eine Doppelbesteuerung in vielen Fällen vermieden wird.

Dennoch ist es wichtig, die Immobilie ordnungsgemäß in Ihrer belgischen Steuererklärung aufzunehmen. Die belgische Steuerverwaltung verwendet hierfür den zugewiesenen belgischen Katasterwert. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies, dass Belgien die spanische Immobilie nicht zwingend erneut auf dieselbe Weise besteuert, sie jedoch – abhängig von Ihrer persönlichen Situation – bei der Bestimmung des Steuersatzes für bestimmte andere Einkünfte berücksichtigen kann.

Auch der Zeitpunkt, zu dem Sie Eigentümer werden, spielt eine Rolle. Erben Sie die Immobilie beispielsweise im Laufe eines Kalenderjahres, wird in der belgischen Steuererklärung der Zeitraum berücksichtigt, in dem Sie tatsächlich Eigentümer waren.

Wenn Sie Zweifel an der korrekten Angabe in Ihrer Steuererklärung haben, empfiehlt es sich, Ihren Fall rechtzeitig von einem Steuerberater oder Buchhalter prüfen zu lassen, der mit internationalem Immobilienbesitz vertraut ist.

Was ist, wenn es mehrere Erben gibt?

Es kommt häufig vor, dass eine Immobilie in Spanien nicht von einer einzelnen Person, sondern von mehreren Familienmitgliedern geerbt wird.

Zum Beispiel:

• zwei Kinder, die jeweils die Hälfte der Immobilie erben;
• mehrere Brüder oder Schwestern;
• der überlebende Ehepartner gemeinsam mit den Kindern.

In diesem Fall ist es wichtig, eindeutig festzulegen, welcher Erbe welchen Eigentumsanteil erhält.

Darüber hinaus müssen auch die administrativen und steuerlichen Verpflichtungen korrekt erfüllt werden. Jeder Erbe muss seinen Eigentumsanteil dort angeben, wo dies gesetzlich vorgeschrieben ist.

Neben den administrativen Aspekten empfiehlt es sich auch, praktische Vereinbarungen zu treffen. Soll die Immobilie als Zweitwohnsitz behalten werden? Soll sie vermietet werden? Oder möchten einer oder mehrere Erben die Immobilie verkaufen?

Je früher klare Absprachen getroffen werden, desto geringer ist das Risiko von Meinungsverschiedenheiten oder Verzögerungen zu einem späteren Zeitpunkt.

Möchten Sie die geerbte Immobilie verkaufen?

Für viele Erben ist dies letztlich die wichtigste Frage.

Vielleicht leben Sie dauerhaft in Belgien, nutzen die Immobilie kaum oder sind gemeinsam mit anderen Familienmitgliedern Eigentümer geworden. In solchen Fällen wird häufig beschlossen, die Immobilie zu verkaufen.

Es ist jedoch ratsam, den Verkaufsprozess nicht zu beginnen, ohne zuvor die administrative Situation sorgfältig zu überprüfen.

Eine Immobilie kann nur reibungslos verkauft werden, wenn eindeutig feststeht:

• wer rechtmäßiger (Mit-)Eigentümer ist;
• dass der Nachlass ordnungsgemäß abgewickelt wurde;
• dass die Immobilie korrekt eingetragen ist;
• dass alle erforderlichen Unterlagen vorliegen.

Fehlende Dokumente, offene Steuern oder Unstimmigkeiten bei der Eintragung können den Verkaufsprozess unnötig verzögern.

Darüber hinaus ist eine realistische Wertermittlung von großer Bedeutung. Viele Erben kennen den spanischen Immobilienmarkt nicht ausreichend. Außerdem wird der Wert einer Immobilie von weit mehr bestimmt als nur von der Wohnfläche. Lage, Ausblick, Ausrichtung, Erhaltungszustand, rechtliche Situation und die Nachfrage auf dem lokalen Markt spielen dabei eine entscheidende Rolle.

Eine professionelle Wertermittlung vermittelt daher ein deutlich realistischeres Bild als der ursprüngliche Kaufpreis oder eine Schätzung anhand vergleichbarer Immobilien in der Umgebung. So starten Sie mit realistischen Erwartungen in einen möglichen Verkauf und vermeiden unangenehme Überraschungen.

Berücksichtigen Sie auch die Kapitalertragsteuer bei einem späteren Verkauf

Entscheiden Sie sich später für den Verkauf der geerbten Immobilie? Dann sollten Sie auch die mögliche Kapitalertragsteuer in Spanien berücksichtigen. Für Eigentümer aus Belgien und den Niederlanden, die steuerlich nicht in Spanien ansässig sind, beträgt diese grundsätzlich 19 % des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns.

Die Berechnung dieser Steuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem vom steuerlichen Anschaffungswert – bei einer Erbschaft in der Regel der Wert, der für die Erbschaftsteuer angesetzt wurde –, dem endgültigen Verkaufspreis sowie den geltenden steuerlichen Vorschriften. Darüber hinaus kann die konkrete Situation je nach persönlichen Umständen unterschiedlich ausfallen.

Da die Vorschriften zur Kapitalertragsteuer komplex sein können, empfiehlt es sich, die steuerlichen Folgen eines Verkaufs im Voraus prüfen zu lassen. So vermeiden Sie spätere Überraschungen.