Eine Immobilie in Spanien über eine Gesellschaft kaufen und vermieten: ist das möglich?

Drei mögliche Strukturen: welche passt zu Ihnen?

In der Praxis gibt es drei Hauptoptionen.

Die erste Möglichkeit ist der direkte Erwerb ohne feste Niederlassung. Die ausländische Gesellschaft kauft die Immobilie auf ihren Namen und vermietet sie, ohne über ein eigenes Büro oder Personal in Spanien zu verfügen. Dies eignet sich in der Regel für die passive Vermietung von ein oder wenigen Objekten.

Die zweite Option ist eine Zweigniederlassung (Sucursal) in Spanien. Diese wird im spanischen Handelsregister eingetragen und ist sinnvoll, wenn mehrere Immobilien aktiv und professionell verwaltet werden.

Die dritte Möglichkeit ist eine spanische Tochtergesellschaft, meist eine S.L. (Sociedad Limitada). Dies ist die gängigste Struktur bei größeren Investitionen. Es handelt sich um eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung und eigener Buchhaltung, was für mehr Klarheit und rechtliche Sicherheit sorgt.

Welche Struktur am besten geeignet ist, hängt von der Anzahl der Immobilien, dem Investitionsvolumen und dem gewünschten Verwaltungsaufwand ab. Bei NB-ESTATES beraten wir Sie gerne bei dieser Entscheidung.

Praktische Schritte: was benötigen Sie?

Um als ausländische Gesellschaft eine Immobilie in Spanien zu erwerben, sind mehrere administrative Schritte erforderlich.

Sie benötigen entsprechende Unternehmensdokumente wie die Gründungsurkunde, die Satzung sowie Angaben zu den Geschäftsführern. Diese Dokumente müssen apostilliert und von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden.

Darüber hinaus muss die Gesellschaft eine spanische Steuernummer (NIF – Número de Identificación Fiscal) beantragen. Die Person, die im Namen der Gesellschaft unterschreibt, benötigt in der Regel eine NIE (Número de Identificación de Extranjero).

Für Gesellschaften außerhalb der EU/des EWR ist häufig die Bestellung eines steuerlichen Vertreters erforderlich. In der Praxis wird dies auch für viele europäische Gesellschaften empfohlen.

Schließlich ist in der Praxis ein spanisches Bankkonto notwendig, um Steuern, IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) und Gemeinschaftskosten zu bezahlen. Banken führen dabei strenge Prüfungen im Rahmen der Geldwäscheprävention durch.

Steuern beim Kauf

Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien fallen je nach Art der Immobilie unterschiedliche Steuern an.

Zusätzlich sollten Sie Notarkosten, Grundbuchkosten und eventuelle Beratungskosten berücksichtigen.

Vermietung über eine ausländische Gesellschaft

Mieteinnahmen einer ausländischen Gesellschaft unterliegen in Spanien der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR – Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Es ist wichtig, das Risiko einer festen Niederlassung zu berücksichtigen. Wenn Sie in Spanien über eigenes Personal oder ein Büro verfügen und eine organisierte wirtschaftliche Tätigkeit ausüben, kann dies als feste Niederlassung gelten. In diesem Fall werden die Gewinne mit dem allgemeinen Körperschaftsteuersatz von 25% besteuert und es entstehen zusätzliche administrative Verpflichtungen.

Außerdem ist jährlich die Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu zahlen. Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, muss in der Regel auch ein fiktives Einkommen versteuert werden.

Fazit

Ausländische Gesellschaften können problemlos Immobilien in Spanien kaufen und vermieten. Der Erfolg der Investition hängt jedoch maßgeblich von der gewählten Struktur, einer korrekten administrativen Abwicklung und der Einhaltung aller steuerlichen Verpflichtungen ab.

Bei NB-ESTATES verfügen wir über umfangreiche Erfahrung in der Betreuung internationaler Investoren. Wir arbeiten mit spezialisierten spanischen Notaren, Steuerberatern und Anwälten zusammen, um Ihnen einen sicheren und reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.