Montag, 22. Dezember 2025
Der spanische Immobilienmarkt ist insbesondere für Neubauten weiterhin sehr attraktiv für ausländische Käufer. Moderne Bauweisen, aktuelle Baustandards und ein klar geregelter rechtlicher Rahmen veranlassen viele Käufer dazu, sich bewusst für eine neu errichtete Immobilie zu entscheiden.
Für belgische Käufer ist dieses rechtliche Umfeld nicht unbekannt. Auch in Belgien besteht bei Neubauten ein gesetzlicher Schutz. So sieht unter anderem das Breyne-Gesetz vor, dass Unternehmer oder Verkäufer für einen Zeitraum von zehn Jahren für schwerwiegende Mängel haftbar gemacht werden können, die die Stabilität oder Dichtheit des Gebäudes beeinträchtigen.
Spanien kennt ein vergleichbares Schutzsystem, allerdings mit klar definierten Gewährleistungsfristen, die nach der Abnahme der Bauarbeiten gelten. Diese Fristen sind in der Ley de Ordenación de la Edificación (LOE – Gesetz 38/1999) festgelegt und bilden einen wesentlichen Bestandteil des rechtlichen Rahmens für Neubauten in Spanien.
In diesem Artikel erläutern wir den Aufbau dieser gesetzlichen Gewährleistungen, den Beginn der jeweiligen Fristen sowie die Haftungsregelung bei Baumängeln.
1. Das spanische Baugesetz (LOE)
Die Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) regelt die Pflichten und die Haftung der am Bauprozess beteiligten Parteien, darunter insbesondere:
- der Bauträger (Promotor),
- der Bauunternehmer,
- der Architekt,
- der technische Architekt (Aparejador),
- sowie weitere technische Fachpersonen.
Das Gesetz gilt für Wohngebäude und legt gesetzliche Haftungsfristen für Sachschäden fest, die auf Baumängel zurückzuführen sind. Diese Fristen sind zwingend und können vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden.
2. Die drei gesetzlichen Gewährleistungsfristen
Die LOE unterscheidet drei Kategorien von Mängeln. Art und Schwere des Mangels bestimmen, welche Gewährleistungsfrist zur Anwendung kommt.
a. Zehn Jahre – strukturelle Mängel
Die zehnjährige Frist gilt für Mängel, welche die mechanische Festigkeit und die strukturelle Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen. Dazu zählen unter anderem Schäden an Fundamenten, tragenden Wänden, Balken, Stützen und anderen tragenden Bauteilen.
Für diese Risiken sieht das spanische Recht in vielen Fällen den Abschluss einer zehnjährigen Versicherung (seguro decenal) durch den Bauträger vor. Nicht jedes schwerwiegende Problem gilt automatisch als struktureller Mangel; die Einordnung erfolgt stets anhand technischer und rechtlicher Kriterien.
b. Drei Jahre – Mängel mit Auswirkung auf die Bewohnbarkeit
Die dreijährige Frist gilt für Mängel, welche die normale Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigen, ohne zwingend die strukturelle Sicherheit zu gefährden.
- Wassereintritt und Feuchtigkeitsprobleme,
- Leckagen,
- Mängel an elektrischen, sanitären oder Heizungsinstallationen,
- Probleme mit Wärme- oder Schalldämmung,
- Lüftungsprobleme, die den Wohnkomfort beeinträchtigen.
Ob ein konkreter Mangel unter diese Kategorie fällt, hängt von dessen Schweregrad und den tatsächlichen Auswirkungen auf die Bewohnbarkeit ab.
c. Ein Jahr – Ausführungs- und Fertigungsmängel
Für Ausführungs- und Fertigungsmängel gilt eine einjährige Gewährleistungsfrist. Dazu zählen sichtbare Mängel in der Ausführung oder Endverarbeitung, wie mangelhafte Anstriche, lose Fliesen oder Defekte an Türen und Fenstern.
Normale Abnutzung oder Schäden infolge des üblichen Gebrauchs sind von dieser Gewährleistung nicht erfasst.
3. Wann beginnen die Gewährleistungsfristen?
Die Gewährleistungsfristen beginnen nicht mit dem Kaufdatum, sondern mit der Abnahme der Bauarbeiten. Rechtlich wird dies durch die acta de recepción dokumentiert, mit der die Bauarbeiten formell – mit oder ohne Vorbehalte – abgenommen werden.
Beim Erwerb einer bereits abgenommenen Neubauimmobilie kann daher ein Teil der Gewährleistungsfristen bereits abgelaufen sein. Bei einem Weiterverkauf innerhalb dieser Fristen gehen die verbleibenden Rechte grundsätzlich auf den neuen Eigentümer über.
4. Haftung der beteiligten Parteien
Die LOE basiert auf dem Grundsatz, dass die Haftung zunächst entsprechend der konkreten Rolle und Verantwortung der jeweiligen Partei bestimmt wird. Ist die Ursache eines Mangels nicht eindeutig zuzuordnen, kann eine gesamtschuldnerische Haftung bestehen.
Der Bauträger kann gegenüber dem Käufer in jedem Fall für Sachschäden aus Baumängeln haftbar gemacht werden, wie es das Gesetz vorsieht.
5. Verjährung und rechtzeitiges Handeln
Zusätzlich zu den Gewährleistungsfristen gilt eine Verjährungsfrist von zwei Jahren zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen. Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem der Schaden eintritt oder erkennbar wird.
Eine zeitnahe Meldung sowie eine sorgfältige Dokumentation der Mängel sind daher unerlässlich.
6. Praktische Hinweise für Käufer
- Bewahren Sie sämtliche Unterlagen zur Abnahme, zu Garantien und Versicherungen sorgfältig auf.
- Melden Sie festgestellte Mängel möglichst umgehend und vorzugsweise schriftlich.
- Holen Sie bei Unsicherheiten technisches und rechtliches Fachwissen ein.
- Prüfen Sie beim Kauf eines kürzlich fertiggestellten Neubaus, welche Gewährleistungsfristen bereits laufen.
7. Schlussfolgerung
Das spanische Baurecht sieht ein klar strukturiertes System des gesetzlichen Schutzes bei Neubauten vor, mit Gewährleistungsfristen von einem, drei und zehn Jahren ab Abnahme der Bauarbeiten. Für belgische Käufer ist dieses Prinzip in groben Zügen vergleichbar mit dem heimischen System, auch wenn sich die praktische Anwendung unterscheidet.
Ein fundiertes Verständnis dieser Gewährleistungsfristen sowie der zugehörigen Unterlagen ist beim Kauf oder Weiterverkauf einer Neubauimmobilie von zentraler Bedeutung. Da die Beurteilung häufig technisch und rechtlich komplex ist, bleibt eine fachkundige Begleitung empfehlenswert.
Über uns ☀️
Unser Team begleitet Kunden von A bis Z beim Erwerb von Immobilien in Spanien. Mit Büros in Antwerpen, Knokke, Moraira und Tenerife sind wir sowohl in Belgien als auch in Spanien präsent.
Unsere niederländischsprachigen Area Manager leben und arbeiten vor Ort, kennen den lokalen Markt genau und verfolgen die aktuellen Entwicklungen laufend. Sie begleiten Sie Schritt für Schritt, damit Sie Ihre Entscheidung für eine Immobilie unter der spanischen Sonne mit Vertrauen und Klarheit treffen können.