Welche Dokumente benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien?

NIE-Nummer, Eigentumsunterlagen und rechtliche Basis

Für jede Verkaufsabwicklung in Spanien ist eine gültige NIE-Nummer verpflichtend. Außerdem benötigt der Notar die Kaufurkunde (escritura de compraventa), mit der Sie die Immobilie erworben haben. Ebenso erforderlich ist eine aktuelle nota simple aus dem spanischen Grundbuch. Dieses Dokument zeigt den rechtlichen Status der Immobilie: wer Eigentümer ist, welche Belastungen bestehen und wie das Objekt offiziell registriert ist. Obwohl die nota simple kein formales Ablaufdatum hat, wird in der Praxis immer eine aktuelle Version verlangt.

Ein weiteres wichtiges Dokument ist die Katasterauskunft (ficha catastral descriptiva y gráfica). Sie bestätigt Lage, Katasterreferenz, eingetragene Flächen und Eigenschaften des Objekts und ermöglicht den Abgleich mit der tatsächlichen Situation.

Hypotheken und finanzielle Verpflichtungen

Falls die Immobilie jemals mit einer Hypothek belastet war, muss geprüft werden, ob diese noch im Register eingetragen ist. Häufig erscheinen längst abbezahlte Hypotheken weiterhin administrativ im Grundbuch. In diesem Fall ist eine Löschungsurkunde der Hypothek (cancelación registral de hipoteca) notwendig. Besteht die Hypothek noch, wird die Rückzahlung üblicherweise direkt beim Notar geregelt: Die Bank liefert die erforderlichen Unterlagen, der Notar behält den offenen Betrag aus dem Kaufpreis ein und veranlasst die Löschung. Dafür werden Ihre Bankdaten sowie die Kreditreferenz benötigt.

Zudem müssen die kommunalen Abgaben ordnungsgemäß bezahlt sein. Der Notar fordert die jüngsten Bescheide und Zahlungsnachweise der Grundsteuer IBI sowie der Müllgebühr an. Gesetzlich ist die Person steuerpflichtig, die am 1. Januar Eigentümer ist. Die Rechtsprechung erlaubt jedoch eine zeitanteilige Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer, sofern beide Seiten dies vereinbaren.

Befindet sich die Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft, sind zusätzliche Unterlagen erforderlich. Käufer und deren Anwälte verlangen nahezu immer die Satzung der Gemeinschaft sowie die aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlung, da diese über interne Regeln, laufende Projekte und mögliche Sonderumlagen informieren. Darüber hinaus muss bestätigt werden, dass keine offenen Schulden bei der Eigentümergemeinschaft bestehen.

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Bewohnbarkeit, Energieeffizienz und technische Unterlagen

Für jeden Verkauf ist ein gültiges Energieeffizienzzertifikat (Certificado de Eficiencia Energética – CEE) gesetzlich vorgeschrieben. Ein autorisierter Techniker bewertet die Energieeffizienz des Objekts. Ohne dieses Zertifikat kann die Kaufurkunde beim Notar nicht beurkundet werden.

Abhängig von der autonomen Region kann außerdem ein Bewohnbarkeits- oder Konformitätszertifikat erforderlich sein. Dieses bestätigt, dass die Immobilie den geltenden Bewohnbarkeitsstandards entspricht und trägt in Spanien Bezeichnungen wie Licencia de Primera Ocupación, Licencia de Segunda Ocupación oder Cédula de Habitabilidad. Ob dieses Dokument verpflichtend ist, hängt von regionalen oder sogar kommunalen Vorschriften ab. In einigen Regionen ist es ein fester Bestandteil des Verkaufsdossiers, während es in anderen vor allem von Käufern, Notaren oder Banken zur Überprüfung der rechtlichen Konformität angefordert wird.

Bei älteren Gebäuden oder erneuerten Installationen können zusätzliche technische Unterlagen verlangt werden, etwa die technische Gebäudeinspektion (ITE), das elektrische Installationszertifikat (boletín eléctrico) oder ein Gasinstallationszertifikat. Sie sind nicht überall obligatorisch, werden jedoch häufig zur Bewertung der Sicherheit und des technischen Zustands der Immobilie herangezogen.

Versorgungsanschlüsse und praktische Übergabe

Obwohl gesetzlich nicht vorgeschrieben, ist es hilfreich, die jüngsten Rechnungen für Wasser, Strom und Gas bereitzuhalten. Sie erleichtern die Überprüfung eventueller Rückstände, die korrekte Erfassung der Zählerstände und die Ummeldung der Verträge auf den Käufer.

Wenn Möbel oder Geräte mitverkauft werden, ist ein Inventarverzeichnis sehr zu empfehlen. Es verhindert Missverständnisse und legt eindeutig fest, welche beweglichen Güter im Kauf enthalten sind. Häufig wird es dem Kaufvertrag beigefügt.

Vollmacht, falls Sie nicht persönlich erscheinen können

Falls Sie nicht persönlich an der Beurkundung teilnehmen können, haben Sie die Möglichkeit, eine notarielle Vollmacht (poder notarial) zu erteilen. Damit kann ein Anwalt oder eine Vertrauensperson den gesamten Verkaufsprozess in Ihrem Namen durchführen. Wird die Vollmacht im Ausland erstellt, sind in der Regel eine Apostille und gegebenenfalls eine beglaubigte Übersetzung erforderlich.

Dokumentenliste:

Verpflichtend oder üblicherweise für die notarielle Beurkundung erforderlich

• NIE-Nummer
• Kaufurkunde (escritura de compraventa)
• Nota simple
• Katasterauskunft
• IBI-Bescheide und Zahlungsnachweise
• Energieeffizienzzertifikat (CEE)
• Nachweis über offene oder nicht vorhandene Schulden bei der Eigentümergemeinschaft
• Hypothekenunterlagen oder Löschungsurkunde, falls eine Hypothek eingetragen ist
• Bewohnbarkeits- / Konformitätszertifikat (je nach regionaler Vorschrift)

Häufig angefordert oder abhängig von Gebäude/Region

• Satzung der Eigentümergemeinschaft
• Aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung
• ITE (technische Gebäudeinspektion)
• Elektrisches Installationszertifikat
• Gasinstallationszertifikat

Empfohlen für Transparenz und eine reibungslose Übergabe

• Neueste Rechnungen für Wasser, Strom und Gas
• Inventarverzeichnis
• Notarielle Vollmacht, falls persönliche Anwesenheit nicht möglich ist