¿Está pensando en comprar su apartamento o villa en España no a su nombre, sino a través de una sociedad (Sociedad Limitada, o SL)?
La idea suena atractiva: disfruta de responsabilidad limitada, puede deducir gastos e incluso ahorrar en impuestos.
Sin embargo, para la mayoría de los compradores de segunda residencia esta no suele ser la mejor opción. La Agencia Tributaria española clasifica rápidamente una SL sin verdadera actividad económica como una sociedad patrimonial. Y esa calificación conlleva importantes desventajas fiscales.
¿Qué es una Sociedad Limitada (SL)?
Una Sociedad Limitada (SL) es el equivalente español de una sociedad de responsabilidad limitada (BV/SRL).
- Los socios solo responden hasta el importe de su aportación.
- Es la forma societaria más utilizada por pequeñas y medianas empresas.
- Los beneficios tributan en el Impuesto sobre Sociedades (25%).
Para los empresarios esto resulta familiar y seguro. Por eso algunos compradores extranjeros consideran adquirir su vivienda en España a través de una SL.
¿Cuándo una SL se convierte en sociedad patrimonial?
Según la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS, art. 5), una sociedad se clasifica como sociedad patrimonial cuando:
Más del 50 % de sus activos están constituidos por bienes no afectos a una actividad económica.
Concretamente:
- Una SL que posee inmuebles solo para vivir en ellos o alquilarlos, sin personal ni servicios adicionales, será casi siempre considerada sociedad patrimonial.
- También una SL que invierte principalmente en acciones u obligaciones entra en esta definición.
Por lo tanto, lo relevante es la composición de los activos, no la facturación.
¿Qué cambia fiscalmente si su SL es patrimonial?
- Impuesto sobre Sociedades
Se mantiene el tipo estándar del 25 %.
Sin embargo, las sociedades patrimoniales pierden el acceso a determinados incentivos y tipos reducidos reservados a empresas activas.
- Gastos y amortizaciones
Se pueden deducir gastos de mantenimiento, intereses y amortizaciones.
Pero: en la venta puede resultar negativo. La amortización reduce el valor contable, lo que incrementa la ganancia patrimonial sujeta a impuestos.
- Doble imposición en la distribución de beneficios
Primero, la sociedad paga el 25 % de Impuesto sobre Sociedades.
Después, al distribuir dividendos a los socios, se aplica un gravamen adicional del 19–26 % (según su residencia fiscal y convenios internacionales).
- Sin exención en la venta de la vivienda habitual
La exención que pueden disfrutar las personas físicas al vender su vivienda habitual no aplica a una SL/SP.
- Mayor control de la Agencia Tributaria
La Agencia Tributaria española vigila de cerca el uso privado de inmuebles de la sociedad, préstamos a socios y otras “zonas grises”. Errores o abusos pueden acarrear sanciones y liquidaciones complementarias.
¿Cuáles son las ventajas de una SL inmobiliaria?
A pesar de estas limitaciones, existen algunas ventajas:
- Responsabilidad limitada: su patrimonio personal queda protegido.
- Estructura y organización: útil si posee varios inmuebles o proyectos.
- Planificación sucesoria: transferir acciones de una SL puede ser más sencillo que transferir directamente un inmueble.
¿Por qué una SL no suele ser una buena idea para una segunda residencia?
Para la mayoría de compradores de segunda residencia – que adquieren normalmente una o dos viviendas – los inconvenientes superan a las ventajas.
- A menudo se pagan más impuestos debido a la doble imposición.
- Se pierden exenciones de las que sí disfrutaría como particular.
- Se enfrentará a controles más estrictos y a más trámites administrativos.
En otras palabras: si compra un apartamento o una villa como segunda residencia o para alquilar ocasionalmente, la compra a título personal suele ser la mejor opción.
¿Cuándo puede seguir teniendo sentido una sociedad patrimonial?
Para muchos empresarios neerlandeses y belgas, una estructura societaria parece la opción lógica.
En sus países de origen es habitual constituir una BV/SRL para canalizar las inversiones inmobiliarias. Esto permite deducir gastos, limitar riesgos y, en algunos casos, optimizar impuestos.
En España, sin embargo, la Agencia Tributaria adopta un enfoque más estricto con las sociedades que solo poseen inmuebles, clasificándolas a menudo como sociedad patrimonial. Aun así, una SL inmobiliaria puede tener sentido en ciertos casos específicos:
- Inversores con varias propiedades en alquiler que desean proteger su patrimonio personal.
- Empresarios acostumbrados a estructurar a través de sociedades, dispuestos a asumir la carga fiscal y administrativa adicional a cambio de mayor organización y separación patrimonial.
- Propietarios interesados en la sucesión o planificación patrimonial que prefieren transferir acciones en lugar del inmueble en sí.
No obstante, estos son casos excepcionales. Para el comprador medio de una segunda residencia, los inconvenientes suelen superar los beneficios.
Conclusión
Para la mayoría de compradores de segunda residencia en España, una SL no supone una ventaja fiscal, sino más bien una trampa.
Si adquiere una vivienda para disfrutarla usted mismo o alquilarla ocasionalmente, la compra a su nombre suele ser más simple, ventajosa y segura.
Solo quienes desarrollan una cartera inmobiliaria más amplia o buscan una planificación sucesoria específica pueden beneficiarse de una sociedad patrimonial.
Nuestro consejo: asesórese siempre de forma personalizada con un abogado fiscalista o un gestor especializado antes de decidir constituir una SL.